地产名人堂宁波---土地政策给宁波带来了什么

来源:新浪房产  发布日期:2005-01-26
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  2004年“8.31土地大限”国家一系列宏观调控政策出台,给全国房地产市场带来各种影响,宁波房地产市场发生怎样的变化?企业又如何调整战略使自己更适应今后房地产行业的游戏规则呢?新浪房产《地产名人堂》栏目组带着这些疑问走进宁波,关注宁波的房地产市场动态。

  论坛嘉宾:

  宁波银亿房地产开发有限公司总经理 周海宁

  宁波万达置业有限公司总经理 张诚

  宁波华丰建设房地产有限责任公司总经理 王俊杰

  主持人:大家好!欢迎各位来到地产名人堂,先向大家介绍《地产名人堂》栏目。《地产名人堂》是由我们《中国地产》杂志社与新浪房产联合打造的地产精英的对话栏目,希望通过我们这个栏目为全国各地的业内人士打造一个专业对话交流的平台。今天我们《地产名人堂》栏目走进宁波,关注宁波的房地产市场,我们很荣幸请到宁波银亿房地产开发有限公司的总经理周海宁先生,宁波万达置业有限公司的总经理张诚先生,宁波华丰建设房地产有限公司的总经理王俊杰先生。

  下面我们就目前国家宏观调控政策给宁波房地产市场带来的变化等一些焦点问题来探讨。在国家一些宏观调控政策出台以后你们认为对宁波市场有怎么样的影响,先请周海宁总经理谈一下吧!

  周海宁总经理:很高兴作为《地产名人堂——宁波行》对话栏目的嘉宾。房地产行业有一个特质,无论是在发展初始,还是在发展阶段,国家对这个行业的关注程度是很大的。因为房地产行业作为一个支柱性产业,对宏观经济具有很大的发展引擎作用。国家今后不断会有更新的政策,来引导这个行业的发展。如果没有大的方向来指导引领的话,企业肯定会出现诸多问题,不利于长远发展。2004年国家对房地产业的宏观调控政策的影响感觉比较明显。我感觉有两个方面,第一,确实对我们整个行业的发展是有利的,04年8月31日国家推行土地招拍挂政策,但在宁波三年前就已开始实施。因为只有这样才能做到公平公正,只要有资金,就可以拿到土地,对企业是有利;第二,国家宏观调控政策对于房地产企业的经营和管理等方面提出了更好更高的要求,对企业的长远发展和根本利益是有好处的。宏观调控使整个市场走向更加透明、健康的发展体系。同时,宏观调控后对于开发商而言,在资金、管理上都有压力,但恰恰是因为有这种压力,才会进一步促使我们不断的修炼自身,提高企业的竞争力。

  主持人:谢谢周总,这一次宏观调控相对市场会有一点点的波动,我们宁波已经做好了充分的准备,并且能够通过这个机会把自己发展壮大,提高要求,实现更好的发展。

  下面请宁波万达置业有限公司的总经理张诚谈一下,万达地产作为全国知名的地产品牌企业,在全国地产界也是很有影响的。万达为何把目光投到宁波,在当前的宏观政策下,下一步如何计划的?国家的宏观调控政策带来怎样的影响?

  张诚总经理:2004年的宏观调控,对我们企业的影响是很大的,我们在整体实际运作方面做出很多调整。在2001年,我们集团公司在大连一次会议上谈到预计宏观调控就要来临,当时并不知道后来会推出一系列的政策,因为我们在90年代曾经经历过一次宏观调控,长达四年。基于我们对宏观调控的理解,我们预计可能会发生,所以当时做了很多战略上的部署和调整。开始把地产的战略方向转移,进军商业地产,到04年为止我们已经开发220万平方米,在全国不同的15个城市。

  去年宏观调控来临的时候,当时我们一直在观察宏观调控的力度到底有多大,这个政策出台以后,房地产这个系统又有怎样的变数,应该说04年的宏观调控没有从真正意义上体会到,市场能体会到调控的效果也是从05年开始,这个调控到底会发生什么影响?我的判断我们还没有看到,还没有表现出市场的结果。04年对房地产人来讲是比较严峻的一年,主要有两方面,一方面房地产的运作方式和运作的规模产生一些变化,对市场来说消费者的购买力产生一些变化。这样的影响对于宁波的房地产企业和房地产消费者来说,有很多企业没有受到太大的影响,因为前几年的房地产业发展非常规范的形势下让他们积累了不少资产,使他们可以比较从容的面对未来一两年的发展。对于消费者来说,我想宁波的房地产市场是很特殊的市场,可能将来房地产市场会出现行情,这个是宏观调控带来的是最好的效益,这一点和很多城市是不一样。

  刚才主持人问到我们万达为什么把目光投向宁波。可能宁波这个地区有些特殊,从地理位置来看,宁波处于浙东地区的交通未端,城市化程度不是特别高,不被外地的开发商所瞩目。但宁波的民营企业发达,民间资本丰厚,做商业地产具有很大优势。作为外来企业我们依据自己的战略,如果有足够的资金,消耗一部分资本转化之后,未来还会产生新的资本,就意味着将会开辟新的市场。将来万达集团有可能会在宁波和河东地区开发更多的项目。

  主持人:谢谢张总,万达之所以选择宁波是看好了宁波高速发展的经济环境,通过目前对这个市场情况的了解,在宏观调控的政策之下,对市场的影响目前还没有完全界定,还有待观察,对于一些有实力的企业,它的影响是不大的。尤其像万达这样的品牌企业。下面请宁波华丰建设房产有限公司的王总谈一下您的观点。宁波华丰建设集团是一个综合性的集团,在建设行业中是国家一级资质的企业,同时涉足房地产业有五年的时间,对国家宏观政策的调整肯定有自己的观点,您可以综合的谈一下,好吗?

  王俊杰总经理:谢谢主持人,听过张总和周总的观点,我想做一下补充。

  我们国家房地产行业从土地可以交易开始才经历20年,从长期来看它还处于初步阶段,应该属于我们今后发展到一百年、两百年当中的一个初步萌芽时期,肯定有一个不稳定性,针对不稳定性我们国家做出宏观调控,从长远意义上来看是很有利的。毫无疑问中国的房地产业是向上的,在这个向上的过程当中会出现不断的波动,国家宏观调控会使这些波动的幅度缩小,使房产市场更理性化的发展下去。

  从微观来看,宏观政策对房产公司的影响大致分这样三类。

  第一种是项目公司,国家的宏观政策对这一类公司的影响是比较大的。第二种是有一定积累的、在当地较有实力和影响力的公司,国家的政策变化对这一类的公司有一定的影响,但影响不是很大,需要对政策的变化有一个适应期,过了适应期会更加规范化和专业化。第三种是类似万科这一类的跨区域的集团公司,基于集团公司的整体实力和企业运作的规范性,政策的变化对于他们几乎是没有什么影响的。

  主持人:感谢王总刚才阐述的观点,宏观调控对今后整个市场还是有一个良好的方向的,是一个规范市场的过程。宏观调控对于强大而有实力的企业有一个战略调整的过程,中型企业就要加快发展步伐,小型企业将面临着退出市场。企业如何适应新的市场规则,在发展方面有什么新的战略部署?

  周海宁总经理:从企业可持续发展角度来说,我认为主要要有三点:第一,作为房地产企业,首先要有土地,没有土地就无从谈开发;第二,要有资金,特别是随着开发规模的扩大,对资金的需求是越来越大。第三,要有人力,也就是对团队人员素质的要求。总的来说,就是要有地,要有资金,还要有一支好的执行队伍,包括决策层和执行层,对决策的贯彻与理解是否准确,基于以上,企业才能在新的市场竞争下,稳步发展。

  我们中国整个房产的发展空间还是很大的,怎样在这个空间里能如鱼得水,需要我们把提升队伍素质与能力、打造核心竞争力建设当作一个重中之重来抓。

  主持人:谢谢周总。提高企业的核心竞争力,更好的回避风险,对可持续发展的企业是最主要的一种方法。万达房地产有限公司是品牌企业,在可持续发展方面,对于宁波市场有怎样的战略?

  张诚总经理:我们企业主要做的是整合资产,如何更有效的把资产运转起来。我们会更加理性,因为我们尊重市场,除了研究它以外,也是基于对无可动摇的房地产美好未来的一个预期,我们会比较专业的去制造一些高品质的产品,当然这要求必须有雄厚的生产能力,在这个前提之下我们更多会考虑如何生产和运作。05年,是我们集团拟定的一个大发展的时期,我们制定一个扩张和腾飞式的战略计划。总结起来,我们在提高资本运作能力和高超的生产能力的基础上,建设更高品质的产品。

  主持人:谢谢张总,万达用稳健的打法来迎合宏观调控,整个集团公司的发展都有计划性的战略和部署。现在请宁波华丰建设房地产有限公司的王总谈一下你们在这方面的计划。

  王俊杰总经理:我们华丰着重以下三点,一是团队建设,要发扬团队精神;二是搭建一个金融平台,创造更多融资的渠道;三是走品牌化道路。

  主持人:谢谢王总。宁波华丰走的是一个品牌化道路。现如今房地产行业发展迅猛,涌现出很多新兴企业,加剧了行业的竞争力,随着政策的不断深化和体制的不断完善,必然形成公平竞争和理性发展的市场格局,在这种情况下我们如何针对市场进行准确的市场定位呢?先请王总谈一下。

  王俊杰总经理:华丰投资方式有一个可行性报告,第一,根据宁波的整个宏观环境。

  第二,就是看我们所在区域的配套如何。

  第三,项目的周边环境及特点。

  那么,综合这三个层次的因素来判断我们能不能在这个区位做出能被消费者接受的、并拥有其独特卖点的楼盘。

  主持人:宁波华丰是针对项目地点的环境和特点及市场的需求,进行准确的市场定位,张总请您谈一下。

  张诚总经理:针对产品市场定位,首先,是选择地域;其次是观察所在地域房地产产品是以什么为主流,主流的风格、量、户型,包括建设方式、市场营销,会促使将来向更理性的方向发展。

  主持人:谢谢张总。根据选择的不同区域来量身定做,有一种超前定位的意识。现在听一下周总的观点。

  周海宁总经理:关于产品定位,对于一个公司来说是两个方面,一是公司的资金定位,即选择什么样的城市和区域来发展。这几年就我们公司而言,着重选择长江三角洲地区。二是在所选择的地域与城市创作什么样的产品,综合我们公司的经验、实力以及结合我们的创作能力,我们比较适合中等规模的项目开发。

  主持人:谢谢周总!对于企业来说追求利益最大化应该是我们所追求的一个目标,有人提出2004年是中国房地产的一个分隔点,由地产时代过度到房产时代,房产时代相对来说时间更长一些,更具有重要性。提高产品品质,已成为当前企业竞争的核心问题,你们是怎样考虑的呢?请万达张总先谈一下。

  张总:我们是一个专业化的地产商,经过多年的发展和长期的积累以后企业具备相当的实力,我们的一个基本的目标就是要做名牌的产品,做一个专业化的生产商。

  对于产品来说,除了基本的设计、管理、制造的过程,还有对产品的人文方面及产品的附加值方面的深入研究,这些是万达所深入探讨的,05年我们会走出特色的房地产的产品路线。像我们这种城市集合体,将规模集合成一种强势品牌或者形态在里面,它所产生的影响力可能会超脱出很多人的想象,这种产品的创造是我们万达的一个优势,也是我们对产品的一种理解和开拓。

  主持人:谢谢张总。万达产品拥有自己特色的和成功的一种模式,今后万达将继续走万达特色的产品路线。

  宁波银亿地产在宁波有很多系列特色产品,我们参观了世纪城、世纪广场和正在热销的外滩花园。银亿房产一贯重视产品创新,走精品路线,在产品策划方面有着自己独特的步骤,请周总谈一下。

  周海宁总经理:我想作为一个优秀的开发商,要在追求利润最大化的同时还要有社会责任感,为城市整体建设面貌,在前几年银亿主要在城市中心开发项目,为城市打造出一道靓丽的风景线,但这种付出必定会增加开发商的成本。象世纪城为实现真正的人车分流,光地下打桩我们就多花了2500多万,而绿化又多花了800余万,目的是让消费者能够得到真正享受物有所值的房子。今后我们会继续在精细和创新上下功夫。

  主持人:谢谢周总。地产精英将用长远的目光对于产品路线进行规划。将会打造出更加的完美的精品,让我们拭目以待。

  昨天我们到象山县参观了宁波华丰地产的龙泽名园,据我们了解整个项目的开发建设规模非常宏大,而且是开山劈水,光一条路的建设就投资一千万。宁波华丰在产品路线上是怎么考虑的?

  王俊杰总经理:我们公司要在今后的发展道路上,从产品提高到一个作品的高度,走品牌化道路。像我们在建项目龙泽名园共有一千多亩地,基本是山坡地,背山面水,腹地的南面有一个水库,自然条件非常好的,很适合建设高档别墅区。基于这种独特的地貌,我们在坡地上建别墅,这也是第一次尝试,在宁波也是史无前例的。在象山地质比较复杂,施工工艺和技术随时有发生变化的可能性,预算、成本控制也都是动态的,对现场技术人员的要求也就相对提高,同时还要随时根据客户的要求做技术方面的设计修改等。无论在技术上,还有其他很多方面,都花费了很大的精力,投入的资金也非常大。目前一期已经交付了,并且获得了中国(浙江)房地产成功经营模式——绿色生态住宅开发模式奖项。在这过程中也积累了不少的经验,相信以后二、三、四期的开发会越来越成熟。怎么理解我们从产品到作品这个概念,再比如我们目前在宁波市区正在开发的紫郡项目,也是很有代表性的,我们给这个项目提出了一个主题“让现代人回归自然”。首先从设计开始,我们整合了地块周边的自然条件,按中国人居环境金牌建设项目标准进行设计,实现居住性、舒适性、合理性和自然环境的亲和性,强调良好景观个性空间、精致园林小品的情趣空间、邻里互动沟通的自然空间、健康休闲的运动空间来设计,充分体现以人为本的理念。紫郡项目成为了宁波首个中国人居环境与新城镇发展推进工程金牌建设试点项目,2004CIHAF中国名盘,2005年宁波最具开发潜力楼盘。我们会继续坚持走品牌化道路。

  主持人:好,谢谢王总。我们已经迎来了2005年,这一年我们正在站在起跑线上,各位是否已经有了一些新的计划,包括在土地储备和资金融资等方面,请周总,您先谈一下。

  周海宁总经理:首先我们对房地产业继续看好;其次从公司发展来看,今后将立足本地,向外拓展,到2010年实现在全国房地产百强企业的排位有新的突破,销售额达到百亿。为此我们将要尽可能加大土地储备,拓展融资渠道,大力引进高素质的人才。

  主持人:好,谢谢周总。05年宁波万达有什么计划?

  张诚总经理:今年我们会先买地,缩小对住宅房地产的投资,扩大商业地产。同时为确保企业稳步发展,我们时刻在研究市场。走专业的地产是万达一个最显明特征。2005年万达会在资本运作和生产能力上下功夫。

  主持人:不愧是商业地产的专家,在投资这方面想的很长远。宁波华丰这边是怎么考虑的?请王总谈一下。

  王俊杰总经理:我们计划有资金买地后,就组织开发,因为我觉得宁波这个城市特别有发展潜力,属于城市建设初期,城市化步伐也比较快,是房地产开发的好时机。宁波土地走招拍挂的时期也比较早,推出的每块土地面积都不是很大,地价相对不是很低,因此我认为比较适合做一些短而快项目,买了地就搞开发,加快资金周转。

  我们公司未来的发展侧重以下几方面,第一,要从产品开发提高到作品开发的高度,走品牌化道路;第二,打造专业化、相对稳定的团队;第三拓宽融资渠道。

  主持人:谢谢王总。今天非常感谢几位嘉宾参加我们地产名人堂栏目。希望通过我们这个栏目,能给业内人士带来新的启示,期望宁波房地产市场将会更加繁荣健康的发展。

  按照我们栏目的惯例,最后请各位嘉宾在《地产名人堂——宁波行》留言册上,寄一下自己的憧憬与愿望。

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  主持人:最后再次感谢各位嘉宾的光临,我们地产名人堂栏目希望能为房地产业内人士搭建一个沟通与交流的平台。在此,我代表栏目组感谢业界对我们栏目一直以来的支持与关注,我们将会带给您更新的动态,最后祝愿在座的嘉宾,以及全国的房地产企业,都能够一帆风顺!谢谢!