政府回购 限制面积 新一轮保障住房政策解读

来源:每日商报  发布日期:2007-08-23
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  今年夏天,国务院一纸文件的出台,被人们视作中国住房体制即将迎来的又一次变革。

  这个文件全称为《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》),是为解决城市低收入家庭住房困难等问题而发,其中明确提出要进一步建立健全城市廉租住房制度,并改进和规范经济适用住房制度,严格经济适用住房上市交易管理,加强单位集资合作建房管理。

  就在8月初,新版《杭州市区经济适用住房管理办法》(送审稿)也初露端倪。作为进一步充实完善杭州住房供应保障体系的重要组成部分,杭州经济适用房在万众关注的住房体制第三次变革中,将迎来哪些变化?

  “开宝马买经适房”

  将被根除

  国务院《意见》前所未有地明确了经济适用房体制的具体完善措施,可操作性很强。

  “开着宝马去参加经济适用房摇号”,类似这种中高收入的有房者玩猫腻占用经济适用房的例子常见于国内一些城市。于是本次《意见》首先对经济适用房供应对象进行规范。经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接。经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府确定,每年向社会公布一次。过去享受过福利分房或购买过经济适用房的家庭不得再购买经济适用房。已经购买了经济适用房的家庭又购买其他住房的,原经济适用房由政府按规定回购。

  在少数城市,经济适用房越建越大,脱离合理的经济适用房标准。《意见》明确规定,经济适用房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平,建筑面积控制在60平方米左右。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市,要增加经济适用房供应。

  严格经济适用房上市交易管理。购买经济适用房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  购买经济适用房满5年,购房人可转让经济适用房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用房,继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

  在经验基础上

  不断调整

  尽管“国”字号《意见》是全国一盘棋,意在进一步加强城市保障类住房体制的管理,但是杭州有关经济适用房的做法和经验,已经走在多数城市之前,并被作为成功经验为他市效仿。作为多层次住房供应保障体系中的一个重要环节,杭州的经济适用房建设经过几年的探索和实践,在改善中低收入者住房难上取得了显著的成就。

  1998年国家启动住房体制改革后,福利分房成为历史,为了保障中低收入者的住房问题,杭州随即启动保障性住房建设。一年后,杭州最早的经济适用房小区三塘苑亮相,售价是每平方米2300元,这个在今天看来便宜得让人不敢回忆的房价,在当时销售的时候却需要广告促销。为了转变百姓的观念,杭州市各相关部门想了不少办法,如放宽准入制度,推进住房贷款。在各种政策的推动下,经济适用房市场逐渐打开,越来越多的人把目光瞄准经济适用房,杭州随即加大了经济适用房的开工力度,从1998年的30万平方米,到2005年后的年均开工不少于100万平方米。有人估算过,杭州每年用来建经济适用房的土地,与出让土地建商品房相比,差价高达每年20亿元左右。

  近年来,根据杭州经济适用房供需矛盾日益突出的现状,杭州市政府几次调整经济适用房政策,严格准入制度、完善公示制度、调整销售方式、控制建造面积、限制购房面积选择及核准面积,先后出台了《关于贯彻国家四部委<经济适用住房管理办法>的实施意见》、《杭州市市区经济适用住房销售实施细则》等文件,加大了对低收入住房困难群众的政策倾斜力度。

  这些政策进一步规范了杭州的经济适用房管理,对解决困难家庭住房问题,尤其是对住房面积在48平方米以下的住房困难家庭,起到了实质性的推动作用,大大缩短了经济适用房持证待购时间。

  “杭州模式”

  响应《意见》要求

  这几年关注经济适用房的杭州市民都不会对蓓蕾剧场这个地点感到陌生。它位于沈半路,本是某艺术学校的剧场,却因成为杭州市经济适用房进行公开选房的场地而闻名。

  自2001年杭州市经济适用房公开销售工作全面开展以来,至今已经组织经济适用房公开销售23次,共推出房源29786套,总建筑面积266.03万平方米,且每年呈递增趋势。与2001年相比,2006年经济适用房受惠家庭增幅达到326%。而今年经济适用房公开销售面积有望达到80万平方米。

  销售面积在递增,开工建设的数量也在向进一步保证供应的目标靠拢。今年杭州经济适用房建设目标任务仍在100万平方米以上,拆迁安置房建设在50万平方米以上。其中经济适用房建设项目主要在丁桥、杨家村、三墩北和长睦等地块,总供地面积达到700亩;拆迁安置房建设项目主要在上城区的望江片、望南望北和南星等地块,拱墅区的桥西、大浒弄等地块以及老闸弄口和香积寺路以北等地块。

  除了增加经济适用房供应,今年有关部门将做好配套,提高经济适用房可居住性。今年将抓紧做好周边区域尤其是经济适用房集中的大型居住区,如丁桥、下沙、长睦、三墩、仁和等区域的综合配套,着力提升区块的成熟度和吸引力。加快交通道路建设,促进外围区域融入主城区;加快基础配套设施建设,增加就学、就医、商业、娱乐等基本生活配套,提高区域可居住性。

  根据国务院《意见》要求,今年9月底之前,各地应向社会公布经济适用房申请、审核和公示办法。据透露,最新版本、正在修改中的《杭州市区经济适用住房管理办法》(送审稿),也将进一步改进和规范经济适用房的建设、销售和管理,重点在准入条件、审核制度、上市交易等方面作了修改完善,严格设置购房准入条件,突出对低收入群体的住房保障功能,进一步探索经济适用房上市的“内循环”模式。

  从这个意义上说,即将出台的《杭州市区经济适用住房管理办法》符合了国务院《意见》精神。

  新版《杭州市区经济适用住房管理办法》解读

  解读一:受益群体扩大,规范供应对象

  供应对象拟从原来的“中低收入家庭”改为“低收入家庭”,并对经济适用房供应对象进一步规范:必须是家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%。如果审核时,市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的,按照其公布的前一年度数据确定。

  由此,在受益群体扩大的前提下,其申请门槛也有所提高。  

  解读二:面积限定由“享受”转为“保障”

  拟将经济适用住房“享受面积”改为“保障面积”,并明确保障面积标准为:家庭成员3人及以下的,保障建筑面积60平方米;家庭成员3人以上的,保障建筑面积80平方米;高层、小高层住房可增加保障建筑面积10平方米。

  经济适用房已从最初侧重于享受实物分房面积不足的职工家庭解决住房问题,转变为针对解决中低收入家庭住房困难问题。将经济适用房“享受面积”改为“保障面积”,有利于将经济适用房与福利分房区分开来。另外,考虑到公摊面积,高层、小高层住房增加保障面积,更具合理性。

  解读三:多级审核层层把关

  经济适用住房公开销售实行轮候制,并建立街道(或设有劳动人事部门的单位)公示、区建设(房管)局初审、市房改办复审公示的多级审核公示制度。

  改变原有的一级审核公示制度,建立经济适用住房多级审核制度。将街道(或设有劳动人事部门的单位)和区建设(房管)局纳入审核机构,分别承担公示和初审工作。

  增加街道(或设有劳动人事部门的单位)公示环节,有利于充分调动社会力量,增强监督力度。增加区建设局审核环节,则有利于对申请家庭情况(特别是收入情况)的全面掌握,增强了对申请家庭住房、收入情况的审核力度。

  解读四:进一步规范购买秩序

  杭州新版《办法》将加大对“放弃购买”者的处理力度,规定:列入选房公告范围的申请家庭,若未参加当期选房或选房后放弃购买的,《准购证》作废,并且自当期选房开始之日两年内不得重新申请购买经济适用房。

  加大对放弃情况的处理力度,主要是为了防止申请家庭因挑选房源而随意放弃选房,造成《准购证》积压,影响经济适用住房公开销售进度。

  解读五:严格上市交易管理

  经济适用住房未满限制交易年限不得交易。限制交易年限期满后,房屋所有权人可对房屋采取以下处置方式:在取得房屋所有权证之日起,满5年后允许上市交易,上市交易时,按照成交价和购买价之间差价的55%缴纳土地出让金和减免的相关规费;满3年后可将房屋转让给符合经济适用房购买条件的家庭。买方无房产的,交易时可减免相关税费;向政府申请经济适用房回购。经济适用房上市交易及政府回购,再另行制定实施办法。

  解读六:交易年限不再一刀切

  新版《办法》(审议稿)将经济适用房上市交易年限根据不同情况予以确定。主要是考虑到与原有政策的衔接性,沿用了原有政策。另外,为探索内循环模式,将经济适用房转让给符合经济适用房购买条件家庭的,限制交易年限缩短为3年。

责任编辑:江兰