叶檀:抑制房地产投资性需求 绝不能放松

来源:每日经济新闻  发布日期:2012-06-26
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  房地产投资性需求被挤出市场?大谬不然。

  目前房地产成交量大幅反弹。据东方证券的数据,截至6月24日的一周,14个监测城市成交量环比增12.1%,同比增49.5%,基本与2009年同期相当,其中北京、杭州、厦门等单周成交量均创12年新高。

  另据爱建证券的数据,5月份所监测的十大城市,成交量环比全部增长,其中增长幅度最大的是厦门,成交套数环比增长49.15%;仅天津和上海同比增速下滑。再看端午小长假的楼市表现,据新浪乐居统计,北京新建住宅签约1397套,二手房住宅签约378套,合计签约1775套,较"五一"小长假上涨104%,同比去年端午假期大涨307%。

  房地产市场与股市一样,量在价先,成交量大幅上升,意味着房地产开始触底反弹,封堵住了房价下行空间。并且,这还是在限购限贷令没有正式撤销背景下的反弹,说明房地产市场迎来预期拐点。

  对于地方政策而言,紧缩的财政收入逼迫下的放松成为理性选择。6月25日《大河报》报道,河南省住建厅、发改委等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》,规定今后贷款购买首套房,无论有无贷款记录,银行应执行优惠利率,原则上给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

  地方政府支持刚性需求已经到了若渴的程度。目前各地在抑制投资需求与支持刚性需求的中间地带吃力地走钢丝,在狭窄的刚性需求螺蛳壳里做道场,基本手法是缩小限购区域与扩大刚性需求范围。前者包括在城市的一环、二环等核心区域限购,其他区域不予限购,甚至实行购房给予户口的鼓励政策;后者包括允许将未成年子女购房列入刚性需求,或者允许补缴税收等允许非本地人士购房。

  投资性购房不仅仅表现在住宅地产,还表现在商铺及写字楼等领域。资金逐水而流,商业地产的兴盛显然说明有无数投资资金有待消化。

  据最新数据显示,排名前20名的开发商均已进入商业地产。北京中原地产市场研究部总监张大伟称,今年一季度住宅开发投资增速仅为19%,而商业地产则达到了43.4%,大量资金进入商业地产市场。

  虽然近两年租金在上涨,但已现疲态,租金回报率难以支撑高价,商业生态难以支撑不断上升的租金与售价。以广州为例,《羊城晚报》报道,近年来白云万达广场、友谊国金店等16个大型城市商业综合体建成陆续开业,总商业面积接近150万平方米,比2007年前5年的商业新增面积高出一倍以上。广州的人均商业面积在3平方米左右,而发达国家的人均商业面积的标准警戒线为每人1.2平方米。一铺养三代一般要求投资回报率至少为8%~10%。但目前广州市场的商铺回报率一般都在4%~5%,能达到5%的已经很难得。这些年广州商铺的售价涨幅在30%~50%,但是租金涨幅只有5%~6%。租金不如售价,显然是投资者进入的结果,大大高于当地消费能力的上升。

  写字楼相反,一线城市甲级写字楼租金狂涨。今年一季度,在全球147个城市中,北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位。资金流入商铺与写字楼,当写字楼的租金涨到一定程度,产业空心化隐忧初现。北京等大城市还有不可替代的区位优势,中小城市只能面对租金狂涨后的一地实业鸡毛。

  资金仍然流向虚假经济,甚至流到了美国。美国全国房地产经纪人协会6月发布的报告显示,来自中国的买家已经成为美国房产的第二大国际买家群体,仅仅落后于来自加拿大的买家。截至2012年3月,过去一年间,中国买家购买美国房产的交易额达到了90亿美元,较前12个月的73亿美元交易额增长了23%。

  无论是从商业地产的火爆,从中国买家在美加澳洲等地的购房热情,从富豪榜榜单豪富们十年财富涨十倍来看,中国仍有投资需求的肥沃土壤,一旦取消限购,局面不可收拾。美国房地产市场感谢中国买家,背后是资金、泡沫的堆砌。

  鼓励刚性需求之时,抑制投资性需求绝对不能放松,此为本轮调控重点,不可偏移。

责任编辑:傅珠芬