5月杭州楼市克而瑞观点

来源:新浪  发布日期:2012-06-27
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  全市共成交商品房46.55万平方米,环比上月上涨5.45%,新增供应量38.05万平方米,环比上月上升3.47%,成交均价15048元/平方米,比上月下跌9.98%。商品住宅成交量为37.1万平方米,环比上月微跌3.08%,新增商品住宅面积28.51万平方米,环比上月下降17.36%,成交均价14819元/平方米,环比小幅下跌10.28%。

  5月,杭州主城区商品房基本延续三四月份的成交热度,成交量和供应量保持高位运行。价格方面,降价频率有所减少,绝大多数板块经过一轮价格调整后供求较稳定。个别楼盘出现微涨现象,主要是前期超跌亏本的项目,后续出于资金压力缓解和蓄客相对充足的考虑,对价格作出小幅调整,但是在激烈的价格战中,上调幅度有限,且存量高位和调控压力依旧,因此涨价仅是个别现象,势必不能持续和蔓延。

  政策面来看,政策预期松了又紧,微调底线始终掌握在中央手中,年内不要盲目乐观。在整个政策环境逐渐转好的形势下,把握时机,迎合市场推适销产品,快销方为上策。

  政策环境的相对宽松再加上6月供应量的激增,预计六月市场热度很有可能得以延续,成交量不会出现大幅下降,后期呈量升价稳之势。

  2010年1月至2012年5月杭州市商品房供求走势图

  

资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系

 

  一、商品房市场

  本月总共成交商品房4558套,较上月环比小幅上升8%,延续三四月的成交热度。

  主城区新开盘10项目,入市项目与上月基本持平,预计六月将有近30余项目开盘,如此之多项目入市原因在于:一、政策稳定,市场环境明显好于年初且局势明朗,相对静态的市场让项目入市策略和难度下降且心理预期效果提高。二、传统的销售旺季,市场刚需持续释放且改善需求开始有抬头迹象,使得一些前期延迟开盘的中高端盘也纷纷入市试水。如绿城兰园以酒店式公寓产品入市获得不错销售业绩也给中高端项目一定的底气。新湖·武林国际公寓也领出预售证。

  政策环境的相对宽松再加上6月供应量的激增,预计六月市场热度很有可能得以延续,成交量不会出现大幅下降。而价格上,从5月新开盘的项目来看,基本是随行就市,贴合市场和客户定价,开发商偏务实和理性;虽然一些项目先推低价稍差房源,后推优质高价房源,使得价格出现微涨态势,但是不影响整体价格体系,在当前的市场环境下,大涨的可能性不大。

  2012年5月,主城区商品房供应量38.05万平方米,环比小幅上升3.47%;商品房成交量46.55万平方米,环比上涨5.45%。

  杭州市2012年5月各区域商品房存量房源表

  

资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

 

  5月,杭州市主城区新增商品房36.77万平方米,环比4月小幅上升3.47%。但是截止5月31日,杭州主城区商品房存量房源共计525万平方米,继续呈现下降趋势,较上月下滑1.15%。按照目前杭州按年平均去化速度需12个月方能消化,市场去化压力依旧较大。分区来看,绝大区域出现下滑,仅之江区环比上月存量出现上涨态势,主要是因为天阳云筑首开加推引致存量走高,预计该盘热销后区域存量会回归先前水平。

  商品房销售TOP10

  

项目名称业态区位成交套数成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)
中豪四季公馆 普通住宅江干363356799020
昆仑天籁 普通住宅江干335341068535
原筑壹号 酒店式公寓江干328251858627
金地自在城 普通住宅西湖2732714513195
宋都东郡国际  普通住宅下沙194170768945
滨江金色黎明 普通住宅江干1882157116069
世茂广场 普通住宅下沙14477437870
钱塘帝景 普通住宅滨江1431259816469
江南铭庭 普通住宅滨江1351184212935
龙湖滟澜山 普通住宅下沙1331820716288

 

  本月进入TOP10排行的项目中50%项目成交均价低于1万/平米,且所有项目均价都低于2万元/平米,可见当前市场上价格了拉动成交,且从客群来看,基本是刚需。

  从成交区域来看,本月江干区分别占位4席,下沙区分别占位3席,江干区丁桥板块两盘对垒,突破区域价格体系,四季公馆和天籁两项目以价换量,成交领衔排行榜;原筑壹号酒店式公寓重新抬头,月成交328套,位列三甲;从整体入榜项目来看,刚需盘,新盘降价特征明显。

  二、商品住宅市场

  5月杭州主城区商品住宅供应量和成交量均在4月高位的基础上小幅下滑,下滑幅度分别达17.36%和3.08%。成交均价进一步走低,均价14819元/平方米,环比下跌10.28%。单月成交达3443套,成交量继续维持高位。成交逾百套的项目有12个。主城区商品住宅成交量连续三月高供高求,成交均价打破连续两个月的低位徘徊,近一步走低,其背后主要受丁桥板块价格战深化影响;预期后续市场价格将逐渐筑底。

  三四月份的市场开发商是忙于调价格调产品以低价抢夺刚需客群,而在市场整体热度有所提高的形势下,开发商也逐步推出改善型房源,如半岛国际、龙湖滟澜山等,而该类客户除了敏感的价格因素外更加关注的是产品的地段和品质。在限购限贷政策政策下,吸引该批客源入市的难度较大,同时中高端改善型项目相互间的竞争激烈程度不亚于前期的价格战,但是表现出来的更多会是在营销、产品品质等方面。

  2010年1月至2012年5月杭州市住宅供求走势图

  

资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

 

  

  三、办公市场

  2012年5月,本月办公物业新增供应3.62万平方米,供应主力是市中心的德信大厦和滨江区政府板块的中赢国际。办公物业成交量1.12万平方米,环比下跌32.74%,成交区域集中于钱江新城板块和对岸的滨江沿江办公集群板块;成交均价为20550元/平方米,环比下跌7.33%。滨江的信雅达国际和网新双城国际分别成交6套和5套,钱江核心区泛海国际中心、汉嘉大厦均成交4套。

  2010年1月至2012年5月杭州市办公供求走势图

  

资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

责任编辑:陶丽娜