年底将要开盘的开发商 都要牢牢把握住"实惠"基调

来源:杭州房地产资讯  发布日期:2014-11-13
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  国人购物的疯狂劲儿在刚刚过去的“双11”展现得淋漓尽致。在支付宝公布的城市买家成交数据中,上海市以21.6亿元位居城市榜首位,其后是北京市18.05亿元,而杭州市则以10.49亿元位列城市消费排行榜的第三位,成功跻身全国“三大土豪榜”。

  但同样是在杭州,同样是11月,产品属性同样是商品的房产品,却在11月初遭遇了“滑铁卢”,即便现在杭州楼市的市场已经沐浴在双限放开的暖风里。

  从数据来看,整个10月份,杭州城区共成交了12768套房,创下了2009年7月以来的月最高成交量;而11月的第一周(11.2-11.8),良好的上涨势头却没能延续,杭州楼市总共只成交了2283套房,环比前一周的4763套骤跌2480套,降幅高达52%。同时,相比起上周日均680套的成交量,本周的日均成交量却只有326套,下降了50%之多。

  与此同时,存量也在上涨,截至11月8日晚,杭州楼市库存量为140925套,比起上周(11.1)的139687套,上涨了1238套。

  有人断言,冰火两重天实属正常。因为10月份的成交很大一部分是政策利好带来的,限购取消,限贷松绑,外加地方性政策的落地,使得很多自住型客户觉得,现在应该是到了该买房子的时候了。但政策的衰减效应也很快,如果没有持续的利好,楼市短时间内大幅反弹的基础仍不存在。也就是说,若无更加强烈的利好刺激,市场持续徘徊在的低迷的环境里,依旧是可以预见的大势。

  很显然,嗅觉敏锐的开发商也察觉到了“政策虽好、卖房不宜,且卖且珍惜”的深层意味。我们在杭州范围内的不同区域,列举了十大即将在近期开盘的典型项目,从他们的开盘策略中看出,即便蓄客良好,价格也不会较政策调整前有太大涨幅。甚至在有的开发商眼里,年底来一波降价,或许才是顺利出货的最佳法宝。

  欧美金融中心(EFC)

  加推价格将基本持平

  未来科技城,为中组部、国资委确定的四大未来科技城之一,聚集了包括阿里巴巴在内的世界级名企和高科技互联网企业,为近几年杭州最为热门的板块之一。特别是随着9月份阿里巴巴的上市,板块关注度更是飙升。目前,未来科技城不仅吸引了海内外高层次精英人才聚集创业和工作,也吸引了众多本土和省内外开发商蜂拥而至。近一两年来土地拍卖和项目开发量均创下全城之最。

  去年2月份,建工地产以总价7.05亿元拿下未来科技城约152亩土地,即现在的欧美金融城(EFC),这也将是未来科技城内最大的地铁上盖综合体之一。

  在欧美金融城(EFC)之前,建工地产在黄龙商圈打造的欧美中心(EAC)是其商业综合体代表之一。自开业以来,EAC一直是杭州最受欢迎、收费最高的写字楼之一。而作为EAC升级版的欧美金融城(EFC),以“中国首个海归社区”为定位,无论从建筑规划设计和营造,还是从商业形态配套和物业服务,都按欧美品质标准,这一定位赢得了包括来自欧美和澳洲的海归人群在内的购房者的认可。

  据了解,欧美金融城(EFC)对标美国洛克菲勒、新世贸中心、英国金丝雀码头等世界一流综合体,集结全球50余家一流团队,以“领先杭城20年”的建设和运营标准,打造面向海内外高层次人才的集工作、居住和休闲娱乐于一体的欧美特色未来型国际社区。项目由都市美式住宅、万丽酒店、超甲LEED白金认证写字楼、国际服务式公寓、留学生领馆和约10万平方米大型商业构成。

  作为区域内的标杆项目,有人曾戏言,“EFC抢走了未来科技城大部分的客户”。虽没那么夸张,不过从成交看,EFC自8月份首次开盘以来,已实际成交500多套房源,这个成交量甚至是有些体量较小项目的全部量。据悉,EFC预计将于近期加推新房源。

  “即将加推的房源,在价格方面,均价在11500元/平方米左右,基本与之前开盘的持平。”建工地产企划部副总经理邱国良表示。作为板块内体量最大和性价比最高的项目之一,EFC在定价策略上较为理性,“其实后市没有大家想象的那么乐观,未来一段时间内还是以走量为主,EFC也是以最大的性价比来让利给购房者。”

  EFC的“企稳”和邱国良个人对后市的看法也相一致。“在年底之前,购房仍是一个好时机。随着年底贷款、年度目标等压力,仍会有一批房企选择以价换量。”邱国良表示,可能也会有部分房企选择涨价,但在销售走量上估计会比较难。

  阳光城·翡丽湾

  首次开盘将以最高性价比入市

  若说主城区的“价格洼地”,丁桥华丰板块一定是其中之一。华丰板块东邻下沙,西接北景园,北靠半山田园居住区,南承石桥片区,拥有半山南麓的四大居住区——田园居住区、丁桥居住区、杨家居住区、重机居住区等。

  继较早一批的华润·翠庭、家里·桦枫居等项目相继交付使用之后,华丰板块的居住氛围逐渐浓厚。特别是随着中大·银泰城今年年底的投入使用,区域内原本较为欠缺的商业配套将得到很大的提升,整个区域的商业氛围日渐成熟。这也吸引了不少外来开发商的青睐。除了去年大热的龙湖·名景台外,港中旅、阳光城等外来大鳄也相继入驻。来自福建的阳光城在杭州的首个项目——阳光城·翡丽湾预计将于近期首次开盘。

  “翡丽湾非常适宜居住,而且地处价格洼地。”阳光城营销总监章显腾认为。目前,华丰板块内,城北体育中心、杭州市中医院分院、重点初中、300亩水景公园等均已开业或规划建设中,未来前景看好。

  据悉,翡丽湾为阳光城集团浪漫城邦系列的标杆,主要针对品质刚需,为阳光城在全国范围内的第九个作品,翡丽湾这个系列的产品,在厦门、福州、上海等地都受到了不少购房者的追捧。

  阳光城·翡丽湾策划经理屠燕明介绍,翡丽湾预计将于月底左右首次开盘,作为阳光城在杭州的首个落地项目,目前虽尚未定下具体的开盘价格,不过会考虑市场行情,以较高的性价比入市,不以追求利润为主。“就项目自身,按照楼幢位置不一样,单价差在一千左右,单幢房源则不分楼层,将一口价销售。”

  绿城·运河宸园

  将定一个符合购房者心理价位的价格

  运河宸园无疑是最近热度较高的楼盘。首先是所处地块为桥西板块,这个区域经过拱墅区政府和诸多进驻开发商的共同努力,已经拥有相当高的成熟度,无论是现有商业结构、居住模式、学区规划或是环境氛围,桥西都以相对均衡的优势成功吸引了大量有改善需求的购房者入住该板块。

  其次,运河宸园非常合时宜的融入了“绿城”脉络,成了桥西板块独一无二的绿城项目。2012年4月,杭州土地市场最为低迷之际,圣奥置业拿下桥西历史街区的最后一块河景宅地。时隔不久,圣奥宣布与绿城合作,将这个15万平方米的项目命名为“绿城·运河宸园”。这对于追求品质和开发商品牌的购房者来说,有了“绿城”这两个字的保驾护航,运河宸园就足以在同类竞品中先声夺人了。从目前来看,运河宸园每处都流淌着绿城的血液,无论是外立面体系还是小区精装修风格,全部延续绿城惯用手法;户型格局也参考绿城系产品打造。

  运河宸园还有一个优势,就是地价优势。这个楼盘的楼面价不到10000元/平方米,相比紧邻的九龙仓·碧玺和远洋·大河宸章的地价要便宜4000-5000元/平方米,这就给销售定价带来了一定范围的空间幅度,既可以有利润,又可以在首开环节给购房者一定红利。同时,迟迟不开盘的运河宸园终于迎来了限购、限贷全面松绑的曙光,这也就可以解释为何今年4月份还计划以一半毛坯一半精装来销售的项目,后来决定全部改成精装修销售。

  据了解,位于桥西核心区的绿城运河宸园即将于11月首次开盘,推出6号、7号楼共126套房源,主力户型面积为90平方米精装三房,另有少量136平方米三房户型。“继10月18日启动认筹后,即有300多组客户前来下认筹金,后续又增添了100多组客户,现在蓄客已经超过400组了。”绿城·运河宸园营销总监黄家宇表示,很有可能在开盘当天视销售情况加推。“虽然目前还不能透露准确的开盘价格,但我们一定会秉承‘平价入市’的主旨,开一个让购房者满意的价格。”

  黄家宇坦言,在漫长的蓄客过程当中,他们一直都在全面了解意向客户对开盘价格的意见,所以本次的首开价格会符合购房者的心理价位,绝不会因为政策利好而临时提价。“相比较而言,136平方米的价格会高于89平方米,但总体会控制在30000元/平方米以内。”

  嘉里·云荷廷

  定价参考市场和项目自身

  之江板块,拥有稀缺的江景和优美的山景资源,为国家级旅游度假区之一,在这一块宝地上,几乎占尽了杭州的优质资源:西湖、钱塘江、连绵不绝的青山,就环境而言,之江板块可以说是主城区最宜居的板块。

  随着之江大桥的免费通行、紫之隧道的完工在即以及6号线的最终确定,之江板块之前最为软肋的交通问题将得到很大的改善。据统计,在之江板块,今年预计上市的新盘或老盘将加推的项目不在少数,由嘉里建设的嘉里·云荷廷即是其中之一。

  自2005年拿下浙大湖滨校区地块,即嘉里中心之后,嘉里建设于2006年拿下华丰宅地,即目前已交付入住的嘉里·桦枫居,嘉里·云荷廷则于2012年拿下,这也是嘉里入杭以来拿下的最大的地块,由三宗住宅用地和两宗商业用地组成,总建筑面积近25万方。

  其实,之江板块的发展已历经多年,不过一直属于“慢热型”,直到去年开始,随着中海·定山府、之江壹号等项目的“以价换量”,以及交通软肋等的逐步改善,区域的关注度提升较快,目前整体的供应量也较大,多个项目处于现房或准现房状态。

  在定位上,云荷廷以改善型需求为主,户型面积涵盖89平方米-220平方米之间,为全精装修设计,将走温情的现代主义风格,既体现来自香港的国际化设计理念,也将充分根据杭州改善群体的需求,从生活习惯、人体工学等角度推出了6大收纳系统、9大智慧设备。这也是之江板块目前唯一一个全精装修项目。

  “在项目定位上,我们采取了全精装修,定位比较高端,因此在开盘的价格上,我们会按照项目自身的成本以及参考当时的市场行情来做一个理性定位,项目预计将于12月份推向市场。”嘉里·云荷廷市务经理沈珏介绍。谈及市场,沈珏也认为,年底之前,市场走向仍会以“求稳”为主,大起大落可能性不大。

  理想·银泰城

  加推房源多重优惠,价格或将更接地气

  作为“银泰城”系列第五代综合体代表项目,理想·银泰城是2014年继杭州银泰城之后银泰置地集团着力推出的重磅产品,由银泰置地集团与理想四维地产集团联合打造,总投资高达64亿元。毫无疑问,68万平方米的理想·银泰城就是临平CBD的标杆性大盘。

  理想·银泰城位于临平世纪大道与迎宾路口,无缝接驳地铁1号线临平始发站,能称之为真正意义上的地铁上盖综合体。整个银泰城规划有商业购物中心、全配套都市华宅、国际名品街区、精装服务私邸、国际甲级办公、国际五星酒店等6大业态,将以银泰购物中心为核心,打造集休闲购物、餐饮娱乐、商务办公、住宅、五星级酒店等于一体的临平新城地标性综合体。

  今年中旬,理想·银泰城首次推盘,推出住宅部分1号楼、2号楼共计477套房源,户型面积90-130平方米,折后起价8888元/平方米,折后均价10500元/平方米,折后首付25万元起。据开发商消息,项目开盘当日成功去化200余套。今年9月,理想·银泰城商铺首次开盘,共计88套,主力户型面积38-100平方米,且可自由分割,首付55万元起。据悉,项目商铺开盘便一抢而空,当天售罄。项目总销售额破5亿元。

  时隔半年,理想·银泰城计划加推6号楼约180套房源,房源面积在90—156平方米之间。记者从营销部某负责人处了解到,正值银泰16周年庆,这次开盘的6号楼,将会为客户带来6重豪礼钜惠,最终的开盘价会给购房者一个惊喜。

  近日,理想·银泰城样板房已于11月9日盛大开放。理想·银泰城共打造了90平方米、110平方米、130平方米三套银泰潮人样板房,他们不仅拥有银泰“潮”流气质,其全明南北通透的户型设计让购房者大为惊艳。

  首开·国风美域

  首次开盘将以诚意价入市

  自申花板块的第一个楼盘滨江万家花城几年之前在逆势中大卖热销之后,这个曾经的楼市黑马板块在近几年迅速抢占杭州楼市重镇。随着在商业配套、重点学区以及轨道交通等领域的持续跟进,申花板块已经成为目前杭州主城区配套、教育、市政建设兑现最快的热门区域。除了本土开发商外,还吸引了方兴、首开、融信等各个外来实力开发商的入驻。

  供应量方面,经历了前两年的市场消化,申花板块自去年开始一直以大户型为主。不过这种局面自今年开始有所改变。随着原雅戈尔地块易主后的迅速上市、蓝孔雀综合体内融信、三江等项目亮相以及黄龙·金茂悦等项目的相继推盘,区域内的供应量已呈现多样化。而对于购房者而言,在接下来的日子,若想入驻该板块,可供选择的面将更广。这其中包括首开地产在杭州的首个项目——首开·国风美域,即将迎来首次开盘。去年11月份,首开地产以4.3亿元入股美都置业三墩的两宗宅地,并以51%的股份控股,这两宗地块即是现在的首开·国风美域。加上去年单独拿地的德胜项目和田园项目,首开地产在杭州可开发体量达39万方。

  作为北京国资委旗下的国企,首开地产为北京最大的开发商之一,是北京亚运会、奥运会主要场馆和运动村的建设者,已初步形成了立足北京、辐射全国的战略布局,落子天津、辽宁、山西、河北、山东、江苏、湖北、福建、四川、贵州、海南、浙江等地区30多个重要城市,而杭州正是其重点战略城市之一。

  “国风美域是首开地产今年的重点。”首开地产营销总监刘君表示。目前,首开·国风美域已开启认筹,存2万抵5万。“作为即将首次开盘的项目,国风美域的开盘价格也会显示首开地产的诚意,以比较有诚意的价格入市。”刘君表示。据悉,国风美域在开盘价格方面,将会参照项目自身的建设成本和周边在售项目的价格。“除了价格,在项目设计等方面,国风美域也非常接地气。”刘君介绍,为更好地融入杭州,国风美域“舍弃”首开地产旗下自身物业,将聘用绿城物业,在户型设计方面,则向杭州本土的德信、天阳等学习,做出极致90方。

  “我一直在和边上的朋友说,今年买房很合适。”在谈及后市时,刘君表示,从市场价格来看,无论新盘还是在售项目,定价方面都非常理性;从开发商的角度来看,加上拿地价格、开发成本、财务成本等,在售价格均低于成本价或与成本价持平,价格基本触底了。“在年底之前,涨价的可能性不大,市场还需要一个企稳过程。”

  滨江·钱塘印象

  11月首推,会按照“滨江惯例”定价

  时光回到2009年7月23日,义乌中国小商品城旗下的房地产开发公司商博置业,经过二十四轮竞争,击败绿城、滨江、中天、郡原、宋都等杭州本土房企,以18.9亿元竞得杭州钱江新城南星单元E02、03地块,楼面价20650元/平方米,创下当时杭州地价新纪录。随后,商博置业选择了与滨江房产强强联合。滨江房产仅在钱江新城就开发了诸如金色海岸、阳光海岸、城市之星等令人耳熟能详的豪宅项目。

  据滨江海岸公司营销经理陈立峰介绍,现在钱塘印象项目已经土建结顶,后续的外立面、景观、精装修、物业服务都由滨江的团队操刀。

  “整个项目是按照金色海岸来定位的,所以它面积很大,主力户型为170-260平方米,跃层在300多到400多平方米。设计院我们用的是澳大利亚的柏涛,因为金色海岸就是柏涛设计的。景观设计是香港的贝尔高林,所有的这些设计团队都是用的同一套班子。”陈立峰说。

  钱塘印象项目地处钱江新城最核心的位置,与规划中的地铁4号线零距离,到万象城、来福士非常方便。“项目周边既有好的配套也有好的学区,”陈立峰介绍:“我们有将近2500平方米的会所配置,还有室内恒温泳池、健身中心,包括活动室、休闲咖啡吧以及小孩的早教中心。学区方面我们项目周边有娃哈哈幼儿园、胜利小学、北师大附中,从幼儿园到初中的教育问题都解决问题了。”

  据了解整个项目总共只有422套房源,预计11月首开166-188平方米精装户型,精装修标准为7000元/平方米。关于首开的售价,陈立峰坦言:“现在周边的二手房价格以及望江府大户型在售的一手房价格基本是在40000-45000之间。滨江集团历来首次开盘的价格肯定是非常具有性价比的,所以按照惯例,钱塘印象首开的价格一定是很值得期待的。”

  顺发·恒园

  几次开盘价格基本持平

  “加快萧山、余杭两区与主城区的深度融合步伐。”在2014年杭州市政府工作报告中,主城、萧山、余杭的同城一体化被反复提及,成为年度工作的重中之重。随着去年众多外来开发商的大规模抢滩登陆,今年的萧山楼市正迎来更为大气开放的新格局。

  从城市发展的大格局来看,萧山新区为衔接杭萧的枢纽之地。从2000年开始,在“沿江开发,跨江发展”的战略指引下,杭州从“西湖时代”迈入了“钱江时代”,钱江新城、钱江世纪城快速崛起,特别是杭萧一体化的大背景下,钱塘江南岸的地段价值迅速升温。而提到萧山南岸,顺发必然是绕不过的话题。

  正如城西之于绿城,城东之于滨江,萧山南岸对顺发来说,就是大本营。在这个区域,萧山有着近20年的开发历史,美之园、倾城之恋、佳境天城、旺角城、和美家……一连串经典项目屡次开盘屡次热销,而顺发·恒园正是其目前在南岸在售的主要项目之一。

  顺发·恒园位于萧山区政府旁,周边拥有人民广场、宝龙城市广场、华润等高端商业综合体,靠近地铁2号线,自首次开盘以来,一直是萧山区的明星楼盘。据统计,恒园实际成交已近700套房源。

  “目前恒园高层部分房源已全部推出,价格的话与5月份价格调整之后基本持平。”顺发营销部经理王润华表示。作为区域内去化量最大的项目,顺发·恒园的定价策略明显比较理性。“这主要是考虑市场环境和目前客户的观望度,希望年底尽快冲量。”王润华认为,在年底之前,市场价格走势会与现在基本持平,“甚至会有一批开发商以价换量,新开盘项目也基本会采取低开的形式。”

  野风山

  或根据年底市场环境安排加推

  从杭州目前的别墅分布来看,小和山、闲林、良渚、萧山、富阳银湖、之江等地是最为集中的区域,而银湖板块则是目前杭州别墅的主产区。银湖板块地处杭州市西部,富阳市东北部,东临杭州西湖区,北与杭州市西湖区及余杭区接壤,是富阳进出杭州的北大门。自从1993年产生首批真正的山水别墅以来,银湖一直被认为是杭城别墅的代名词。

  1994年,杭州第一个别墅楼盘紫云山庄在银湖诞生。这之后,绿城房产、金都房产、美达房产、三盛房产、三江房产、清源房产等杭州本地开发商云集银湖区块,板块效应渐成。七里香溪、富春山居等高档别墅楼盘的涌现,更是提高了银湖在各近郊组团中的身价,也因此,业内才将银湖区块誉为居住氛围最浓厚的别墅区块。

  目前,银湖板块一直是以性价比较高的价格洼地形象存在的。据统计,板块内以野风山、清源·五韵峰、天鸿·美和院、金宇·云水山居等在售项目为主,每个项目的建筑类别基本都包含别墅、排屋和公寓。其中,野风山或将视年底市场动态做出新的加推计划。

  野风山总占地面积800余亩,东西紧依百亩山林,北邻九龙大道、南临受降溪,项目规划设计有山地别墅、坡地排屋、山景公寓等多种产品形态,形成“山、城、人”三向维度的融合。目前,野风山在售合院产品,面积在299-400平方米之间,均价15000元/平方米;此外还在售公寓组团,均价在5600-5800元/平方米之间。

  野风集团策划经理朱林峰表示,合院部分房源将于今年12月交付,所以目前基本是准现房销售状态。“银湖板块整体价格体系都不算高,而且板块内的选择余地非常大,所以想要撬动成交,绝不是直接降价就行的,还是要以品质说话。”朱林峰认为,双限解开之后,高端购房者从心态上更愿意进入市场了,但由于这类产品的总价普遍偏高,所以尽管来访量明显增多,但成交放量却不甚明显。

  前几年,由于始终受制于交通便利度的局限,致使银湖板块的别墅价格无法在自然环境和快节奏生活的矛盾中找到突破口。但目前,随着银湖板块交通路网的不断规划和建设,杭州的城西、滨江、萧山等地前往银湖也多了不少直达大道:走已经通车的祝闲公路,穿越万丈山隧道,可从余杭直达银湖;走之江大桥与彩虹快速路,可直达滨江或萧山;规划中的紫之隧道,又是从城西转之江、到达银湖的最短路线,建成后从城西到之江车行时间仅约15分钟。此外,规划中的地铁6号线,通过在滨江与地铁1号线、2号线换乘,也可抵达杭州大部分区域。

  贝利·栖溪望府

  较前一期单价上涨291元/平方米

  今年国庆节前夕,位于塘栖的贝利·栖溪望府曾经有过一次惊动余杭区乃至杭州市的降价行为。当时栖溪望府打出“折后起价4030元/平方米起、总价33万元起”的大幅度优惠,一举成为大杭州范围内最低的在售住宅价格。根据开发商方面消息,当时推出共计638套房源,3天之内全部售罄,销售情况非常火爆。

  想要在降价后撬动成交,也需要建立在楼盘具有品质的基础上。贝利在塘栖的地位,并不亚于绿城在杭州的地位。对于当地的老百姓来说,贝利开发的产品就是品质和信赖的代名词。无论是已经交付的贝利·西溪公馆还是目前在售的贝利·栖溪望府,都是塘栖当地的标志性住宅项目。

  栖溪望府位于余杭塘栖镇绿荫街与塘栖路交叉口,建筑体量达到26万平方米,主力户型85-140平方米之间,是大城北塘栖新城的标志性大盘。一旦秋石快速路塘栖段通车,从主城区到塘栖的时间距离甚至将优于临平和良渚板块。在今年10月份之前,该项目的销售价格都在6000元/平方米以上,有的甚至高于7000元/平方米。但由于周边在售的诸如龙湖·香醍溪岸的价格为5000元/平方米左右、野风·启城的售价在4000元/平方米左右,所以为了顺利走量,栖溪望府在对老业主进行一定补偿之后,果断把售价调整到总价33万元,甚至还不到杭州市一套普通公寓的首付款。此定价一出,立即受到购房人群的追捧。

  时至年底,栖溪望府又有计划推盘。据悉,项目预计12月加推2、5、9号楼,户型面积在85-180平方米之间,折后4321元/平方米起、总价36万元起,相对于之前的价格来说,略有上浮。根据开发商方面负责人表示,因为这次推出的位置要优于前一次开盘的房源,所以价格也相应作出调整。“其实并非存在涨价,只是在原来大幅降价的基础上稍微做出回调,这也是对老业主一定的心理安慰。”该负责人表示,这次推盘量在300套左右,蓄客已经启动,“这个价格应该还是会有比较好的成交量。”

责任编辑:沈冲