一线城市地价现结构性上涨 上海成交额涨678%

来源:杭州房地产资讯  发布日期:2014-12-05
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  尽管房企都在争抢一二线城市,但高昂的地价和不确定的未来,或将蚕食他们的利润空间,房地产行业谁都能挣钱的时代过去了,拿地和经营的风险在不断加大。

  在央行[微博]9·30政策及降息的影响下,土地市场首先反弹,房企在一线城市上演了一场场抢地大戏。

  综合多家机构的监测显示,11月一线城市土地出让频繁,其中不乏总价、单价地王,北京等地土地出让金创历史记录,地价出现结构性上涨。

  尽管房企都在争抢一二线城市,但高昂的地价和不确定的未来,或将蚕食他们的利润空间,房地产行业谁都能挣钱的时代过去了,拿地和经营的风险在不断加大。

  地方推地潮

  CRIC研究中心人士指出,今年我国房地产投资额始终在低位徘徊,土地出让金也大幅下降,这直接影响到各地方政府的财政收入和税收,四季度,部分地方政府开始着手调整政策,意在提高开发商的资金流,继而提高房企拿地的积极性。

  11月,央行降息更为市场注入一针强心剂,企业信心恢复,一线城市土地市场显著回升。

  当月,上海、广州、北京等接连拍出高价地块,在一线城市土地市场升温的带动下,本月全国土地市场延续10月上升势头,成交总价持续回升,总成交金额为1256.7亿元,环比上升34%,同比减少38%。

  以上海为例,上海土地市场在经历了10月份年度成交金额的最低谷之后,在11月份则以315.3亿元攀上了年度成交金额的顶峰,环比上涨了678.5%。

  二线城市中,南京市国土部门自10月28日起至今,已推出33幅地块,总推地量近164万平方米。这33幅地块遍布南京各大板块,其中包括河西、城东、城南、城北这些主城区的多幅稀缺地块。

  在土地出让热潮中,总价、单价地王也频频出现。11月18日,中民投联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿元的总价、35392元/平方米的楼板价拿下上海董家渡地王,提振了上海土地市场。

  11月24日,在广州,越秀地产豪掷64亿人民币拿下广州年内新地王白云涂料厂地块,伴随这一地块的出让,广州顺利完成了今年800亿的土地出让金任务。

  从CRIC研究中心排行榜来看,就排名前列的成交地块情况而言,11月均远远超出10月:月初,中海地产经42轮竞拍击败天恒和永同昌联合体,以28%的溢价率、59亿元获得北京石景山老古城综合改造项目;月末,阳光城(14.84, 0.17, 1.16%)以21.08亿竞得的上海杨浦内环宅地,楼板价达4.1万元/平方米,不仅刷新了板块楼板价纪录,更比上月全国单价地王高出六成。

  亿翰智库的数据显示,截至11月23日,万科、远洋、华润、碧桂园、保利、龙湖、绿城等20大标杆房企11月均出手拿地,涉及金额270亿元,达到最近8个月以来单月最高。而今年前9个月,20大标杆房企合计拿地金额仅2028亿元,同比减少45%。

  房企的拿地热情正在延续。12月3日,北京整理储备中心新推出3幅地块,总起始价达75.15亿元,其中位于丰台区花乡白盆窑村地块起价就高达70.7亿元,为今年北京推出地块中起始价最高的地块。

  21世纪经济报道记者获悉,不少房企对上述地块表示感兴趣,业内人士预计花乡地块有可能创下北京总价新地王。

  “房企的拿地窗口正在开启。”亿翰智库董事长陈啸天认为,近一个月标杆房企在土地市场开始逐渐活跃,说明房企对后市预期开始好转。

  上海某机构房地产研究院研究员严跃进表示,从拿地时间点看,在第四季度,主要是一些年度销售业绩超过75%的房企在积极进入土地市场,这种情况可能会一直延续到明年1月份。

  争抢一二线

  值得关注的是,房企此轮拿地热潮,集中于一二线城市,尤其是一线城市,整体土地市场仍然处于相对低迷中,市场分化严重。

  2014年11月,CRIC监测的100城市经营性土地成交总建筑面积共计为2635万平方米,环比下滑13%,同比减少67%。

  而中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月底,20大标杆房企年内拿地合计为2658.24亿,其中一二线城市合计拿地比例为2352.19亿,占比为88.5%;20大房企在一线城市拿地金额为1035亿,占比为38.9%,远超过2013年的30.8%,创造了历史最高纪录。

  一些中小房企也热衷于在一线城市高溢价拿地。11月19日,上海浦东新区惠南镇地块被东原地产拿下,楼面价13092元/平方米,溢价率105.11%,;11月26日,阳光城以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区地块,楼板价达41078元/平方米,溢价61.41%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,房企在回归一二线城市避险。从全国楼市看,市场已经严重分化,一二线城市虽然也处于调整中,但需求基础依然庞大,三四线的很多城市库存积压已经非常严重,特别是人口新增放缓的城市,有可能在最近再次降价促销;部分三四线城市的楼市风险仍在加速聚集。

  花样年总裁潘军对21世纪经济报道记者说,目前手里有很多三四线城市土地的房企,都应该计提存货减值准备了,不过,如果计提的话,估计有些公司会跌破净资产。

  在避险情绪推动下,一线城市被标杆房企看好。“特别是降息后,一线城市楼市资金面将明显好转,房价再跌的可能性接近于0。”张大伟说,三四线因为库存绝对值过高,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

  中原地产数据显示,北上广深四大城市的住宅土地成交全面创造历史记录,截至11月末首次突破3000亿大关达3190亿,全年将有望突破3500亿。从楼面价来看,2014年截至11月,一线城市成交的195宗住宅土地平均楼面价高达11886元每平米,环比2013年的7571元每平米上涨高达57%。

  地价大涨之忧

  尽管土地市场热度飙升,但对于政策催生的这种结果来说,并非房企所想看到的。

  “土地市场先于销售市场快速反弹,是我们没有想到的,”深圳一位大型房企人士感叹,本来以为今年四季度土地市场会有抄底机会,公司账上现金也有很充裕,但是9·30和降息政策出台后,一二线城市的地块反而变得更贵了。

  该人士直言,政策的出台打乱了市场的步伐,也打乱了房企们的经营节奏。

  陈啸天说,很多房企都表示,不希望政府那么快出政策。这些政策对于整个房地产市场带来的后果比较严重,导致地价没有怎么下来。

  他指出,2013年房企“较滋润”,是因为2011年上半年房价跌得很厉害,地价随之下跌,导致2013年结转的项目利润率较高。但现在地价下不来,房地产利润率会整体往下走,出现不良资产概率也会高很多。

  对于目前房企争抢一线土地的问题,华东一位开发商人士称,一线城市土地资源稀缺,并不意味着房子不愁卖。很多开发商之前拿的地王现在都开不了盘。而开发商抢着拿地的理由是为了让公司能够有项目持续开发下去,作为上市公司,是为了让业绩保持增长;至于利润多少,暂时考虑不了了,毕竟一线相对于三四线更安全,即使市场不好降价还能卖出去,这是普遍的想法。

  陈啸天说,在波动的市场中,拿地的成本和时机变得非常重要。对房企而言,分公司层面必须关注城市的周期,集团要把握整个行业周期,才能在接下来获取更大的生存空间。

  地价与房价互为作用。虽然地价整体在上涨,但多位业内人士判断,房价未来大幅上涨的可能性不大。

  综合多家机构数据显示,尽管政策多重利好,但11月楼市成交并未延续“银十”企稳走势,前三周一路下滑,第四周虽有降息利好影响,但由于市场反应需要一段时间,11月整体市场成交有所下滑。

  CRIC研究中心指出,政策对市场或有短时刺激作用,但供求矛盾并未解决,市场缺乏长期回稳的动力。短期来看,降息、降准及地方政府救市政策效应将获延续,未来一段时间内窗口期仍将持续,房企应该根据市场情况积极营销,紧抓窗口其加速跑量,去库存依然是楼市主流。

责任编辑:沈冲