房产买卖有猫腻 订金与定金一定要弄清

来源:腾讯房产  发布日期:2015-05-25
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  日前,记者接到张女士热线报料称,她于2013年7月,借给朋友陈某10万元,朋友以其房产证作为抵押,张女士以纯粹的朋友帮忙,未要陈某利息。如今,陈某电话无法接通,人也找不到。而且,作为抵押的房产证竟然是伪造的。记者采访相关部门以及行业专家了解到,选购房产,需留意的地方不少。如有购房问题请拨打热线:400-606-6969

  佳洁士的虚假被工商部门开出高额罚单,此事备受关注。然而,众多读者表示,如佳洁士一般的虚假房产也不罕见。

  购房前

  再好不如看“疗效”

  如今的楼盘铺天盖地,花样翻新。消费者需擦亮眼睛,有些楼盘并非如宣传的那样光鲜,一不小心消费者就有可能受骗上当。

  怎么防?房地产管理局支招:实地看房,并且查看“五证两书”。

  开发商售楼必须具备五证,分别是:《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

  有些开发楼盘为了抢占市场先机,在未获得有关证件时,即对外展开销售,没有《商品房预售许可证》即销售或变相销售,如排号认筹都是违规行为。购买此类商品房,一旦楼盘属于违建,经查实,有关部门有权拆除违建。而消费者不仅无法办理房产证,自身利益当然也无法保障。

  另外,交房时开发商须提供“一表两书”,即《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《房屋移交书》。因为,缺少其中任何一项,就不利于维护自己的权益。

  “订金”“定金”要弄清

  当今楼市竞争激烈,某些开发商为尽快回收资金,尽客五证不全,无法出示有效合法的正规合同,但也会鼓动消费者先期交纳部分房款,做为订金或定金。

  定金,简单地说就是预先付给开发商的金额:如果购房者违约,定金不退,如果开发商违约,须向购房者双倍返还定金。

  而订金是房产交易过程中,预付款性质的一种支付,不具备定金的性质。“订金”在法律上没有明文规定,在市场上类似的称呼还有“认筹金”,“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”,是购房者对开发商的保证,在实践中一般被视为预付款。而“订金”,无论哪一方反悔,卖方都只须原数退还“订金”即可。

  提醒大家,在支付金额签合同时,一定要认真阅读,合同上一般会注明这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。

  购房后

  规划变样

  这几年,规划变更导致业主“闹事”的案例也时有发生,其中包括了同在一个小区内将别墅区域洋房区域隔开、将规划建为别墅的后续用地改成建造高层洋房等。

  根据国家有关法律规定,小区建成入住,产权即发生转移,产权所有人已由开发商转为全体业主。这时,开发商在未得到全体业主同意的情况下,是无权擅自改变小区公有土地用途的。业主们可以去相关部门查询小区的整体规划审批,如果该地块属于小区已入住部分,那么,就有充分理由认为这种规划变更时不合法的。另外,即便是建设中的小区,开发商要变更原有的规划,也应该对全体业主公示,在大部分业主没有异议的情况下,才可以变更。

  房屋质量

  商品房质量对消费者来说尤为重要,它不仅关系其居住安全,而且也关系其居住舒适度。然而有些开发商修建的商品房,却存在这样或那样的房屋质量缺陷,严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节。如果经济允许的情况下,可以选择专业的验房公司验房。如果是自己验房的话,最好在收房之前先去网上学习一下相关的知识,验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。

  对于一般性质的不符合质量要求的房屋,购房者可请求开发商维修,因为修致使房屋使用功能受到影响或给购买者造成损失的,也可向开发方索赔。

  而对于严重不符合质量要求的房屋,购房者应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查,在取得房屋鉴定不合格的证书后,可要求开发商予以退房,对消费者的正当要求,开发商不予理睬的,可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。

  面积误差

  根据图纸建造的房子面积难以精确到100%,为此,国家也制订了3%的面积浮动,有些置业者会发现交房时面积误差率超过了浮动的范围,钱交了面积却少了。

  根据有关司法解释,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。在此提醒大家,签订合同时应注意约定细节,如签合同时,要把建筑面积与套内建筑面积都做约定。

责任编辑:沈冲