标杆房企四月拿地9成集中二线 地价屡创新高

来源:第一财经日报  发布日期:2016-04-27
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  一线城市收紧调控之后,部分资金开始转移到二线核心城市。这些二线城市房价上涨的同时,住宅土地价格也迅速上涨。

  中原地产研究部统计数据显示,4月截至24日,二线城市住宅土地市场成交量虽然不高,但土地价格明显上涨。

  4月来已经成交的165宗住宅用地,二线城市平均溢价率高达72%,刷新了历史纪录,成交平均楼面价也达到了4519元/平方米,同比涨幅高达183%。

  二线城市地价创新高

  最近,厦门、苏州、杭州、南京等二线城市都出现了地王扎堆的现象。

  4月22日,厦门市同安区的2016TP02商住地块出让,这是厦门今年出让的第一块商住地块,吸引了很多大牌实力房地产企业参加。经过众多开发商1小时10分钟251轮的激烈竞价,这块地最终被保利集团以54.26亿元价格收入囊中,成交楼面价25838元/平方米,远超过了周边在售房价,溢价率149.7%,成为厦门岛外单价地王和厦门市总价地王。

  某智库研究中心总监严跃进分析,一线城市纷纷祭出楼市调控政策之后,资金溢出效应明显,大量资本有进入一线城市周边及热点二线城市的苗头,因此这些二线核心城市房价和地价的上涨势头均十分强烈。

  与厦门相似,今年以来包括南京、苏州、杭州、合肥等在内的二线核心城市均出现房价地价齐上涨的情况。

  在南京,3月19日,南京土地新政出台,规定若土地拍卖成交价格不超过最高限价的,仍然按照老规则付款;如果成交价格超过最高限价的,首付款要大大提高。4月15日南京举行的土地出让会是这一规定出台后的首场土地拍卖,这次拍卖的四幅地块成交价都已经超过了自身出让时公布的拍卖最高限价。

  其中,南京城东的麒麟G09地块经过61轮抢夺,最终被京奥港房地产以22353元/平方平的楼面价拍下,成交价超过最高限价约81个百分点。栖霞建设经过86轮竞拍拿下G10地块,总价21亿元,楼面价8882元/平方平,成交价超过最高限价82.6个百分点。

  在苏州,从4月7日开始,土地拍卖接连掀起波澜,迄今为止卖出去的13块土地,有12块地价比起始价翻倍,最高溢价率为318.85%。短短5天时间,苏州的土地收入达到250亿元,已经达到去年总数的一半。

  标杆房企二线城市拿地占九成

  中原地产研究部的统计数据显示,4月截至目前统计,20大标杆房企拿地金额为218.61亿,其中高达195亿为二线城市拿地。整体看,标杆房企已经接近全面进入二线城市阶段。

  中原地产首席市场分析师张大伟对分析,对开发商来说,一线城市的土地供应很少,没有土地可拿,今年一季度,北京等一线城市出现了明显的土地供应减少现象。而随着京沪深等超大城市严控城市发展边界和人口规模,未来一线城市土地供应将越来越少,因此开发商不得不将战略重点转移到二线核心城市。

  与此同时,由于一线城市价格涨幅过高,在3月逐渐出现了部分约束性限制政策,而二线城市的楼市政策仍是以利好为主。一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下,已经普遍出现了地价超过房价的现象,一线地王大部分被小部分国企、央企获得。二线城市虽然地价也很高,但绝对值相对一线来说还可以,基数要小很多。因此二线核心城市成为大型开发商争夺的主战场。

  张大伟说,从市场预期看,地王的出现将影响后续市场持续升温。

  以厦门为例,厦门房地产市场最近一段时间以来保持持续火爆的势头。根据国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,3月份厦门新建商品住宅价格环比上涨5.4%,连续13个月上涨,3月涨幅全国第一。

  4月22日的新地王再度成为今年厦门房地产市场的风向标,拍卖结果出来后,厦门许多在售的新建商品房销售价格应声上涨。上周开盘的保利叁仟栋、泰禾厦门院子、国贸天悦、海尔华玺、国贸商城同悦、首开领翔上郡、特房黎安小镇等上周开盘的楼盘均有不小幅度的涨价。泰禾厦门院子的高层和跃层之前的售价在2.2万~2.5万元/平方米之间,然而上周五开盘的房源均价暴涨到了2.95万元/平方米,涨幅最高达近5000元/平方米。

  不过,张大伟也提醒,厦门、南京、苏州等二线城市最近纷纷开始出现地王,而且地价甚至超过在售周围房价,这种情况下二线城市很可能成为下一个被调控的区域。也就是说,去年一线城市天价地王频出所带来的风险,同样在二线核心城市开始“复制”。

责任编辑:沈冲