2017杭楼市猜想:万元房消失 调控加码

来源:都市快报  发布日期:2016-12-30
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  2017年杭州楼市四大猜想!

  万元房消失?调控加码?买房时机下半年出现?

  不管2016年的杭州楼市有怎样的跌宕起伏,终究已经成为过去时。作为楼市的参与者,我们更应该想想,2017年的杭州楼市会面临怎样的局面?

  猜想一:杭城万元房将逐渐消失?

  以前,想找万元房,首先想到的总是闲林、临平、大江东等郊区板块。但是,按照今年的市场行情,今后在这些板块,买到万元新房的可能性,正在变小。

  以闲林板块为例,今年最后一场土地挂牌,金辉地产竞得的余政储出[2016]44号地块闲林宅地,成交楼面价高达8809元/平方米。按照正常成本核算,未来售价至少13000元/平方米。在今年这轮行情中,不少闲林楼盘的实际成交均价,已经达到15000元/平方米左右。

  再来看临平山北板块。由安徽置地竞得的商住地,成交楼面价5113元/平方米。如果剔除地价成本相对较低的商业部分,住宅部分真实地价,可能已经超过7000元/平方米。调控之后真实反映市场水平的区域二手房价格,目前也稳定在11000-12000元/平方米左右。

  更大的利好,在于地铁三期规划的获批,它使得大部分郊区板块,有了地铁配套。比如,地铁9号线将直通临平山北,地铁7、8号线将连接起大江东。

  当然,万元房不可能完全消失。杭州说大不大,说小不小,更外围的瓶窑、临安、富阳等地,仍会有万元房可供选择。

  猜想二:商品房库存大幅反弹?

  这个可能性,是基于目前成交量的下滑和今年天量的土地供应。

  众所周知,今年的杭州楼市,卖出了历史新高的商品房。截至12月27日20时,成交数据是190967套。

  这么高的成交量下,杭州市区(不含富阳)商品房库存自然是急速下滑——从今年1月1日的184961套,下降到12月27日的108161套,降幅41.5%。

  但是,同样需要看到近期成交量明显下滑。杭州透明售房网数据显示,9月商品房成交23307套,10月成交15759套,11月成交9749套,12月(截至27日)成交8747套。相比最高的9月,暴跌了62%。

  成交量下来了,明年供应量却不会减少。2016年,杭州市区成交了117宗土地,总面积约493.1万平方米,约合7395.9亩,为历史新高。

  按照目前的快速开发节奏,大部分土地将在明年形成集中供应(不少年初竞得的地块,今年已经上市)。一消一长,库存反弹的可能性还是存在的。

  猜想三:调控加码,营业税二改五?

  这个可能出现的前提,要建立在楼市行情的不稳定基础上。

  不久前的中央经济工作会议对房地产市场已经定调——房子是用来住的,不是用来炒的。既要抑制房地产泡沫,也要防止出现大起大落。

  何为大起大落?一般的理解当然是房价大幅上涨或下降!2016年末的两场土地出让,开发商纷纷逆市拿地,楼面价飙涨。如果这样的土地行情接下来继续上演,或者暂时平稳的房价又出现暴涨,调控加码的可能性,仍然是存在的。

  那么,还有什么调控手段可出呢?

  目前,已出台的调控政策,涉及限购、限贷、暂停购房入户,及土地竞价等方面。能够进一步强化的,无非是升级限购政策,把杭州市本地户籍家庭也纳入限购范围;或者进一步提高二套房首付比例和贷款利率。

  当然,最有效的政策,可能是提高契税税率和延长营业税免征年限。目前,不足2年住房对外销售,全额征收营业税。2年及以上住房对外销售的,免征营业税。如果重新恢复到5年期限,对投资炒房将是重大打击。

  猜想四:2017年下半年是买房好时机?

  今年9月,快房网曾预测这轮涨势已经见顶。从实际数据表现看,9月、10月的确是今年房价的最高峰。

  参照杭州房地产发展历程,可以发现房地产是一个周期性明显的行业。一般来说,3年左右为一个周期,2007、2010、2013都是一轮周期中的房价高点,次年进入调整。

  2016年杭州商品住宅成交均价创近六年新高,如果遵循规律,2017年房价向下调整是大概率事件。

  当然,向下调整是有前提的。首先,调控政策要继续严格施行,甚至要有更严厉的政策出台;其次,土地供应量加大,楼盘之间的竞争加剧。总之,2017年应该是一个不错的时机。毕竟,房价大涨的可能性并不存在。而楼市供应的增加,却是一个不折不扣的事实。

责任编辑:谭侠