上半年救市下半年调控 杭州楼市政策180度急转弯

来源:每日商报  发布日期:2017-01-05
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  回顾2016年杭州的楼市政策,可谓风云变幻,大起大落。上半年,延续了2014年下半年以来的救市趋势,持续出台了一系列降库存的楼市政策,极大地促进了市场成交。进入下半年,随着G20峰会的召开,大量外地投资客涌入,造成楼市出现过热现象,从9月份开始,房地产政策逐步收紧,重启限购限贷,控制房价过快上涨。前松后紧,2016年的杭州楼市政策走势清晰明显。

  利好政策频出造就楼市历史最佳“上半年”

  2016年上半年的这一波房地产救市政策潮,往上可以溯源至2014年下半年。这一轮楼市调整,从2014年下半年开启,经过2015年的全年深入,在2016年上半年达到了高潮。在持续不断的利好政策刺激下,杭州楼市上半年交出了11.3万套的新房成交成绩单,创下历史新高。

  2月1日,央行宣布下调首付比例,拉开了2016年救市的大幕。2月1日,中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

  紧接着,半个月后契税、营业税优惠新政出台。2月17日,财政部联合多部门发文通知,宣布自2016年2月22日起调整房地产交易环节契税、营业税。契税方面,首套房面积90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。二套房面积90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。营业税方面,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

  2月21日,国务院发布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

  2月29日,新政在杭州落地,“杭十条”出炉。2月29日,杭州市政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》,结合杭州房地产市场“成交量高,区域、结构分化明显”的特点,在优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展、优化发展环境等方面,推出了导向性与操作性相结合的十条措施。

  3月7日,调整公积金贷款政策。3月7日,浙江省直住房公积金中心、杭州住房公积金管理中心分别发文,调整住房公积金贷款有关政策。政策主要针对两方面,一方面是对购买二手房的首付比例及贷款年限有所放宽;另一方面是放宽公积金异地贷款条件。

  3月24日,“营改增”细则出台。3月24日财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》及相关细则。政策规定,5月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  7月10日,浙江公布房地产供给侧结构性改革行动方案,出台包括全面建立商品房供地与库存、价格挂钩办法在内的八条去库存措施,打出“组合拳”促进房地产市场长期平稳健康发展。

  量价齐涨楼市过热下半年杭州重启调控

  上半年一系列利好政策的叠加,杭州楼市迎来大热一年,成交量价齐涨,土地市场屡屡刷新板块地价纪录。再加上G20国际峰会、2022年亚运会落户杭州等一系列利好加持,大量外来投资客重现杭城,导致房价疯涨,捂盘惜售等行为出现,楼市过热。在这种情况下,杭州调控重启,维持市场稳定。

  9月18日,杭州出台限购政策。自9月19日起,暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房。限购的房源包括新建商品住房和二手住房,除了富阳和大江东,杭州市区的另外十个城区皆在限购范围之列。在限购时间认定上,新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

  一周以后,杭州打出“调控组合拳”的第二招。9月26日,杭州国土局紧急叫停两宗地块出让,并宣布调整土地出让竞价方式:当土地竞价溢价率超过100%(含)时,该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金;当土地竞价溢价率超过120%(含)时,除需满足上述第一款条件外,该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售;当土地竞价溢价率达到150%时,不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人,并需同时满足上述第一、二款条件。

  紧接着,9月27日杭州调控紧急加码,三箭齐发。从9月28日起,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。购房入户方面,自2016年9月28日起,在杭州市区范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停实施购房入户政策;公积金贷款方面,在市区限购范围内,家庭拥有一套住房但未结清相应商业性购房贷款,再次申请公积金贷款购买普通自住住房的,公积金贷款首付款比例由不低于40%调整为不低于50%;商业性贷款方面,在市区限购范围内,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例由不低于30%调整为不低于50%。

  11月9日,杭州深夜升级调控。在前期限购以及上调二套房首付比例基础上,自11月10日起,杭州进一步实施住房限购措施并上调贷款首付比例。限购方面,不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明的非本市户籍居民家庭暂停购房,且不得通过补缴购房。公积金贷款方面,首套房首付比例从不低于20%调整为不低于30%,二套房首付款比例从不低于50%调整为不低于60%,拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的,不得申请住房公积金贷款。商业贷款方面,首套房贷款首付比例不低于30%,3种情形家庭首付比例不低于40%,二套房首付比例不低于60%,拥有2套及以上住房的暂停发放第3套及以上住房贷款。

  2016年,楼市再次进入调控轨道,杭州并非唯一或是少数的例子。事实上,今年全国共有二十余个城市出现了房产行情过热、价格疯涨的情况,其中大多数为二线城市,尤以被称为“房价四小龙”的厦门、南京、合肥、苏州为甚。这些城市,无一例外都在下半年重启调控,甚至是进行了多轮调控。

  据统计,从2016年国庆前后,到11月底的两个月时间里,共有24个城市进行了50余次房地产市场调控,收紧购房的政策。

  调控的作用显而易见。数据显示,11月70城新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少,分别减少7个和8个。与11月上半月比,下半月15个一线和热点二线城市中,北京、天津、上海、杭州等9个城市新建商品住宅价格环比下降。

  大范围、高强度的楼市调控,有效遏制了房价上涨的势头。从数据来看,一线和热点二线城市楼市迅速降温,房价走势明显趋缓。在业内人士看来,因为政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现。来自中原地产12月19日的分析称,预计本轮调控周期起码持续6-9个月,20个热点城市房价将出现10%以上的下调空间。

责任编辑:谭侠