中国房租仍处于低位:和房价相比租金并不高

来源:第一财经日报  发布日期:2017-04-10
打印 字号: ||

  我国亟待规范发展房屋租赁市场

    [社会保障型的公租房、廉租房可以作为解决高租金问题的突破口。从我国主要城市租赁房屋供给结构看,商品房、老式公房、农民自建房、回迁房、小产权房在所有房源中占到近八成。增加公租房、廉租房的供给,不仅是解决中国城市住房问题的途径,也便于城市的年轻人创业创新]

    如果在一座城市,没有自己的房子,还有归属感吗?

    对于绝大多数中国人来讲,房子代表的是家的概念,是在一座城市落地生根的标志。中国人对房子的渴求更胜于其他。

    但近一年来,城市,特别是北上广深房价节节飙升,房子成为了“奢侈品”。动辄百万元的首付让奋斗在大城市的“漂族”望房兴叹,可故乡对于很多人来讲已经是回不去的远方,租房生活就成为了他们将持续很长一段时间的生活状态。

    最近一个月来,北京连出十条房地产调控政策,内容包括“认房”又“认贷”、“过道学区房”不能做入学条件、降低首套房贷优惠力度、非京籍购房需连缴个税60个月等。为了稳定房地产市场,政府可谓使出了浑身解数,但作用如何还有待观察。

    鉴于目前一线城市房价高企、月租金与月供剪刀差扩大,年轻人结婚、购房年龄延后,人口流动性增大以及思想的转变,租房行业愈显重要。因而,如何规范租房市场,满足人们对“居者有其屋”的刚性需求,显得更为迫切。

    房屋租赁市场现状

    据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》(下称《报告》),我国的租赁人口只占11.6%,远低于发达租赁市场约30%的标准。但随着我国一线城市房价的攀高,《报告》预测,我国租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%,未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。从现实的人口流动出发,租赁行为将主要发生在北上广深等一线城市。

    从租金价格来看,一般来说,如果租房的租金水平超过了家庭收入的30%,将会被认定为房租已经成为家庭生活的负担。

    根据Craigslist(几乎囊括了所有在线房屋租售信息的美国在线大型免费分类广告网站)信息,美国包括纽约、波士顿、迈阿密、旧金山、洛杉矶在内的一线城市房屋租金都超过了家庭收入的30%,纽约更是超过了40%。

    从欧洲来看,如果你身处德国慕尼黑,每月大约可获得税后收入2500欧元,如果你租住一套50平方米的公寓,那么每月租金为710欧元,再加上水电供暖等开支,基本上光住房一项就要花掉三分之一的收入。

    在国内,以上海为例,《报告》统计,上海月平均房租为5455元/套,官方公布的上海2016年月平均工资约为6500元,以三口之家为单位计算,家庭房租负担约占家庭收入的42.6%,已处于世界最高行列。

    但如果从“售租比”即用房子的价格除以每个月的租金,计算多少个月能够收回购房成本的角度来看,中国的房租仍处于低位。

    按照国际惯例,售租比在200到300之间是合理范围,也就是差不多靠租金能在20年左右收回成本。但在北京、上海这样的中国一线城市,事情却不是这样。一套北京或上海的普通住房的售租比通常会达到600,这意味着需要50年才能收回成本。所以,和大城市高企的房价相比,房客需要缴纳的租金似乎并不高。

    此外,租房者面临的痛点还有房屋及配套设施老旧、功能差,租期太短导致频繁换房,业主违约终止合同,租后管理、维修以及部分公共权益缺失。

    规范发展租赁市场的举措

    2016年12月,中央经济工作会议再次明确规范发展租赁市场,加快租赁立法,推动机构化、规模化租赁企业发展,建立购租并举的住房制度满足多层次需求。笔者认为,为规范租赁市场,切实保障人们特别是奋斗在大城市的人们的居住权,需要从以下方面入手。

    首先,社会保障型的公租房、廉租房可以作为解决高租金问题的突破口。从我国主要城市租赁房屋供给结构看,商品房、老式公房、农民自建房、回迁房、小产权房在所有房源中占到近八成。增加公租房、廉租房的供给,不仅是解决中国城市住房问题的途径,也便于城市的年轻人创业创新。

    财政部财政科学研究所原所长贾康认为,公租房要对应解决的是低收入群体中的最低端人群,共有产权房则适用于年轻白领等收入夹心层人群。最低端和收入夹心层要靠政府牵头,但一定也要结合社会资本的力量和各种各样的可以调动的潜力,形成有效供给,使他们住有所需。

    随着4月1日国家设立雄安新区政策的出台,雄安新区的房地产市场又成了社会关注的热点。4月5日,京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨做客人民网直播时提到,在雄安新区将参考新加坡模式,由政府直接管理、直接建设,再通过廉租房、公租房让需要住房的人来住,使年轻创业者有房可住,保障投资热情。

    除此之外,把房租支出纳入个税缴纳扣除项,根据家庭成员及生活负担给予一定补贴,也是降低居民房租压力的应有之策。

    其次,租客屡屡遭遇业主违约终止合同的情况也屡见不鲜。究其原因,在于目前市场上房价的上涨以及租赁收益远比不上增值收益,房东采取频繁加租和择机卖房的对策。对此,要加强房东与房客间的契约意识,签订租赁合同,规定双方责任。此外,租赁立法也需加快步伐。

    比如,可参考德国2015年出台的《租金限制法》。为抑制租金过快增长,保护作为弱势群体的租客的利益,规定新租房屋的租金原则上不得高于“当地普遍可比租金”的10%。

    再次,要加强引进专业机构对市场上的出租房屋进行运营管理。专业机构参与运营的比率在美国约30%,日本则高达83%。而我们以青年公寓为代表的专业租赁运营机构市场渗透率不足5%。

    链家研究院院长杨现领在3月24日举办的“租赁市场的规范与发展论坛”上谈到,租房市场需要通过规范租赁市场秩序、培育专业化运营机构、提高租赁品质,让租赁真正成为解决新市民住房需求的方式。

    在专业运营机构的发展和培育上,目前市场还存在诸如融资渠道单一、监管机构和行业归类模糊、税收标准不明确等问题。在未来的租赁市场上,基于互联网及信息技术,融合了维修、保洁以及其他个性化服务的专业化租赁运营中心需要发挥积极作用。

    最后,基于中国的国情,公民的很多权利都与房子挂钩,比如孩子入学、大学毕业生或务工人员办理居住证等。而现实情况是,租住的房子对实现租客的此类诉求存在不少现实困难。因此,如何在城市管理政策配套方面为租房者创造更便利的条件,满足其合理诉求,也是应当考虑的方面。

    试问,如果我们头顶上的那一片瓦是稳定的,可以寄托“家”的希望,那么房屋交易所里攒动的人群何必执念于那一张房产证呢?

责任编辑:谭侠