三四线城市接棒上涨 地产繁荣无异“饮鸩止渴”

来源:第一财经网  发布日期:2017-06-23
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  房价是中国人最关心的问题之一,这两年更是经济问题的热点:从2015年提出去库存,到2016年一二线城市轮番上涨,再到如今三四线城市接棒。

  5月19日,国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,其中15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落。但整体来看,5月份70城均价环比上涨幅度达0.8%,仍然偏热;上涨的城市基本全部为三线城市和部分西部二线末城市,如蚌埠、北海、湛江、哈尔滨、沈阳、西安、九江、济宁、宜昌、徐州、扬州、温州、常德、金华、洛阳、宁波等。

  70个大中城市数据不包括三线以下的中小城市,但这些城市的热度也毫不逊色。据报道,景德镇房价1年翻倍达每平8000;笔者月前途径安徽省黄山市,市区新建商品房住宅价格也在8000一平米左右,而一年前不过4000出头。数据显示,今年5月,莆田、张家口、威海、芜湖等城市的新房成交面积,环比分别上涨了27%到55%不等。可见,房地产市场的热度,已从过去的一二线转移到三四线。

  如果说此前一线城市和热点二线城市房价上涨,有人口净流入、城市住宅用地供应不足等因素影响,尚情有可原。但如今房价大涨(因此前基数不高,所以动辄翻倍)的三四线城市,既面临较大的去库存压力,又有人口净流出的困境,且住宅用地供应一直大于需求。

  三四线城市的上涨,原因之一是棚改的货币化安置,此举与之前棚户区改造住房安置有所不同,被安置者获得一定的安置费,既“创造”了需求,又提升了购买力,因此房价趁势上涨。

  当然,三四线城市房价上涨的原因并不完全是棚改货币化安置,地方政府希望通过涨价去库存,也是重要原因。众所周知,从2012年~2016年,三四线城市因为巨大的库存压力,房价一直停滞不前,房价不涨或者微跌,成交量反而低,因为买房者预期房价会继续跌,一旦开始上涨,买房者就会涌入,上涨期间的成交量即可说明一切。

  房价上涨了,库存也减少了,似乎是“一举两得”的事情,但这背后隐忧不少。一方面,三四线城市原本不缺房子,人均住房面积不低,因为不限购,多套房产者比比皆是。“房子是用来住的”,房产既然已经饱和甚至过剩,再通过涨价预期让民众涌入购买,虽然可以增加地方政府收入和经济数据,但长远来看,对经济和民众生活并不是一件有利的事。

  另一方面,地方政府沉湎房地产又可以多几年。房地产行业对中国经济的贡献不言而喻,带动了很多行业,是中国经济近十几年起飞的主要推手。但是,当一个行业过剩了,还继续指望,必然物极必反。原本,随着房地产行业过剩到来,地方政府思考的问题应该是推动经济转型,让经济发展摆脱房地产依赖。涨价去库存之后,地方政府可以继续躺在房地产繁荣的景象上再苟延残喘几年,可以说,这种继续依赖房地产拉动经济的思维和行动,无异于饮鸩止渴。

  中国的房价相对于收入水平而言,无论是一二线城市,还是三四线城市,都已不低。房价的上涨虽然可以带来经济的繁荣,但对于居民生活和社会需求而言,都不是好事。多份统计显示,中国居民财富主要体现在房地产上,工薪阶层如果负担的房贷过高,消费水平自然受到限制;鼓励农村去库存更是非常不可取,因为中国的农民基本没有养老保险,买房的钱原本就是养老的钱,如果将毕生积蓄付之于一两套房产,老有所养将面临风险。

  中国经济也必须摆脱房地产的依赖。中国因为工业化和房地产等因素,登上了中等收入国家,殊为不易。但中国欲跨越中等收入陷阱,不可能继续依赖房地产;中国要成为强国,也不是房地产可以成就,更为重要的是制造业升级、高科技企业与文化软实力。目前来看,房地产行业繁荣、房价过高,对制造业、人才与科技的发展,都有不小的负面影响。

  换言之,中国发展至今,最重要的科技、企业、人才和文化,只有这几个方面兴盛才能让中国跨越中等收入陷阱、跻身世界强国之林。“房子是用来住的”,一旦全民居住需求满足之后,拥有再多并不能带来多少益处。

责任编辑:谭侠