多项行业指标大幅下滑分歧背后:房企的忧患与专注

来源:21世纪经济报道  发布日期:2017-08-16
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  导读

    对于前七个月房地产相关运行数据统计,业内提出的走势预判有所分歧。但21世纪经济报道记者在与房地产业内人士交流中,深刻感受到他们的危机感。全行业利润率下滑,融资困境以及房地产行业创新发展议题之下,房地产行业正发生具有洗牌性质的巨变。

    8月14日,旭辉集团总裁林峰在其公司官方微信上发表了一篇题为《生于忧患,而死于安乐》的文章。

    在这篇文章中,林峰表达了他作为房企掌舵者极强的危机感。“在各类好消息的背后,应该清醒地看到:宏观经济的增长日益趋缓、金融资本层面愈发收紧、调控政策与长效机制逐渐加码、销售和土地市场逐步趋冷、竞争对手更加强大……未来,似乎并没有留给我们太多的时间和空间。”

    林峰只是真实地表达了他对房企生存现状的一种感悟。8月14日,国家统计局发布了1-7月房地产相关数据。整体来看,多数指标均出现较大幅度下滑,其中销售面积、金额累计同比增速降至近一年新低和次低,分别为14%和18.9%,若单月来看,两者环比降幅均超过40%;房地产开发投资增速则连续三个月下滑,1-7月同比增速降至7.9%,较今年最高点下降1.9个百分点,单月增速创下年内新低。此外,单月新开工面积增速也首次转负为-4.91%,可以说,今年7月是开发投资和新开工最低迷的月份。

    易居(中国)企业集团CEO丁祖昱甚至断言,从宏观的角度而言,目前行业几个主要指标都开始掉头向下,行业的拐点已经显露无遗。

    多项指标下滑

    国家统计局发布的宏观数据对于房地产行业具有一定的指导意义。

    丁祖昱认为,纵观今年房地产各指标走势,前四月一路攀升,首次调整出现在5月份,随后6、7月份部分数据持续下滑,仅销售数据在6月份出现了井喷,但7月份又迅速回落。究其原因,他认为调整自五月份开始和上半年调控实施有密切关系。今年的宏观调控仍是分步骤、分城市地逐步推进,比较密集的一波是从春节后开始,近60个城市出台或加码调控政策,特别是限售作为一种新的调控手段也在一季度加入到市场当中。从以往经验来看,政策出台到对市场起效果一般有3个月滞后,因此,行业从5月份开现调整也在情理之中。

    在他看来,行业拐点已经显露无遗。

    对于丁祖昱的判断,行业也有不同看法。易居研究院副院长杨红旭认为,整个市场销售增速下滑在去年4月开始出现。继去年4月增幅见顶后,市场出现震荡式回落,这是市场短周期波动的规律。杨红旭估计,今年底市场销售增速可能会由正转负;2017年相比2016年的面积增幅可能出现小幅下跌,约为5%。而投资变动与新开工和供地相关,新开工的影响比重会较大。

    杨红旭认为,目前全国市场依然保持总体活跃,但是大趋势为增幅收窄。其中,一二线城市的成交量已经出现明显下跌,而三四线城市因为轮动相对滞后,所以下跌情况也会滞后出现。目前还不能说房地产市场拐点已经明确,因为目前只是成交量的萎缩与成交量增幅回落,等到有七成房价环比由涨变跌,才能准确地判定楼市出现拐点。

    对于房地产市场多项指标出现下滑,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为“很正常”。他表示,过去几年,房企土地购置面积逐年下降,从而带来开工面积下降、投资下降。但目前来看,指标下滑只是表现为增速下滑,这并不意味着投资和新开工面积下降。此外,一二线城市控制人口规模,这在主观上限制或减少土地供应;而客观上核心区也没有土地供应,要供应就只能拆迁,但拆迁成本高、节奏慢。

    欧阳捷注意到,与前两年土地供应大幅缩减不同的是,2017年以来,土地供应正处于“恢复型增长”状态。但他认为,土地供应的“恢复型增长”不会持续太久。他预计在今年底,土地供应增长率将变为个位数。与土地供应一样进入个位数增长的,还包括新开工面积、成交面积、按揭贷款和投资增长率。

    房企的忧患意识

    作为一个发展牵涉多重因素的行业,业内对房地产业的判断向来有分歧。不过,行业内一些理性且具有预见性的人士已经产生强烈的危机感。

    对于未来三、四季度市场走势,丁祖昱认为压力还会进一步凸显,销售降温的风险不容忽视,尤其是三四线投资需求如果没有进一步跟进,上半年部分偏热的三四线市场的压力会迅速爆发,继而影响全年房地产市场销售。因此,企业在当前市场应保持谨慎,不仅要注意政策调控给企业自身带来的危机,也要关注城市短期市场过热带来的风险。

    林峰在前述文章中感慨,“比尔·盖茨说过,微软离破产永远只差十八个月,旭辉比微软还差很远,所以我们离破产的时间应该会更近一些。为了活下去,活得更好和更久一点,我们应该从舒适区走出来,去反省和总结,以应对更高更难更险的路程。”

    近期,21世纪经济报道记者在与房地产业内人士交流中,也深刻感受到他们的危机感。全行业利润率下滑,融资困境以及房地产行业创新发展讨论都成为当前行业的热门话题。

    但不可否认的是,房地产行业正发生具有洗牌性质的巨变。

    欧阳捷感慨称,如今市场的行业集中速度已经超过预期,而市场蛋糕不会变得更大,行业真正的残酷竞争可能还没有到来。据他分析,2016年前三强房企销售额达约1.05万亿,4-9名房企销售额合计约为1.05亿,10-23名房企销售额也为约1.05亿,排名前23名的房企就占据了市场份额的26.8%。而今年上半年,这些房企市场份额再次增至36.3%,预计今年底可能达到40%,明年很可能占据市场半壁江山。但是市场蛋糕并没有变大,因此接下来一定是“你死我活的竞争”。

    对于即将到来的激烈竞争,欧阳捷认为,大型房企会继续加速奔跑,直到大鱼吃光小鱼,则市场格局基本稳定。“中型房企的日子会非常难过。”欧阳捷说,这一类房企未来很可能被并购。因为企业有一定规模,退出行业较难,而不退出则可能继续亏损。“被收购不见得是不好的事情,看起来失了面子,但是保住了里子。”

    上海菩悦资产管理有限公司创始人、CEO陈凯认为,未来房地产行业会有四个业务方向:投资公司、服务公司、资管公司、开发公司。轻资产想做大,比重资产更难。未来中国有很多的小型开发公司会出现。中等企业的出路是,要么做行业龙头、要么做区域龙头、要么做细分市场龙头、要么做小而美的好公司。

    对于企业的“求生”,著名经济学家许小年的建议是,“企业生死荣衰的决定性要素是你特有的,别人难以模仿的优势,这叫核心竞争力。所以说,今后企业思考不是别人能做什么我也能做,而是要思考别人不能做什么我能做。”

    许小年说,在自己行业里转型是求生之路,但转行是找死,要在最熟悉的行业里改变自己的经营方式。充分利用在行业当中的积累,来思考新的商业模式、新的技术、新的产品。

责任编辑:谭侠